目前分類:不動產問與答 (88)

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:公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定,建築物所有權第一次登記時其測繪原則,外牆以外緣為界,共用之牆壁,以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。另需特別說明,建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍,但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室,非依法令規定經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之,仍應受限制。


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:按公寓大廈可分為兩部分,一為專有部分,另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義:「稱專有部分,指公寓大廈之全部或一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性,其要件可以是構造上區劃之獨立,也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第四十五條及第七條另有禁止做為專有部分之規定,第七條規定:公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分,因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間,如第四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯,通路或門廳,以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。


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:住戶進行裝修時不得擅自變更建物的主要結構,建物要供架設廣告物或無線電基地台時,頂樓或該樓層的所有權人具有否決權,對於住戶的安全和保障是一大福音。

修法增訂,住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物的主要構造。

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:市地重劃在「中央」的主管機關是內政部,其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義,核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府,其職責有請求解釋或建議修訂法令,勘選辦理市地重劃區,核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書。


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: 按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理,故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者,應於完成細部計畫之擬定或變更程序後,再行辦理重劃。


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:市地重劃係依照都市計劃規劃內容辦理,其由政府辦理或土地所有權人自行辦理,對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異,惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃,且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理,而公辦重劃則係由政府辦理,且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者,則無須徵得土地所有權人同意。


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民法第828條規定:「公同共有人之權利義務,依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外,公同共有物之處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意。」因此,公同共有之不動產設定抵押權者,除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外,須得公同共有人全體之同意始得為之,否則其處分無效。

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:債權人對於公同共有全體取得執行名義,並對公同共有之不動產聲請執行者,應依強制執行法第二章第三節關於金錢債權人對不動產聲請強制執行之規定辦理,以資受償。至對於部分公同共有人公同共有之權利聲請執行者,有學者主張應適用對於其他財產權執行之規定辦理。亦有學者主張得就公同共有物為全部之估價,嗣依其共有權之比例計算定其底價,由執行法院以命令將公同共有權為讓與之處分,仿照日本立法例,以拍賣或變賣換價,準用不動產程序處理,買受人取得權利後,由執行法院函地政事務所辦理共有人變更登記。


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: :債務人為公同共有全體,例如合夥,債權人對其取得之金錢或得易為金錢之請求,得就公同共有之不動產聲請假扣押。如債務人為部分公同共有人者,由於公同共有人對公同共有物,無所謂應有部分,故債權人不得就公同共有之不動產聲請假扣押或強制執行,惟對於該公同共有人公同共有之權利,得請求執行,例如對部分合夥人因退夥所得行使之出資退讓請求權及利益分配請求權。


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公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍,『沒有限定適用的對象』,僅從使用功能予以界定,無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物,只要指『構造上』或『使用上』或在『建築執照設計圖樣標有明確界線』,得區分為數部分之建築物及其基地,其中除專有部分之外,並且存在使用上具『整體不可分性』之共用部分,凡此性質之建築物及其基地『均應適用』公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有『整體不可分性』之集居地區者,其管理及組織亦準用本條例之規定。

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(1)共有之意義:

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答:

按「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,簡化共有關係若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一,則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分,其他共有人即不得主張優先承購權。」 

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小套房應注意問題 : 

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:取得農地未必能興建農舍

一般民眾以為,取得農地後,就可以立即興建農舍,卻往往遭到政府相關單位打回票,滋生困擾及誤解。申請人之戶籍所在地及其農業用地,需在同一縣市內,且其土地取得及戶籍登記均應滿兩年。中央雖然修改農業發展條例,規定非自耕農身分得以買賣農業用地。然而,不少人興致沖沖向相關單位提出申請興建農舍,往往遭到打回票,造成對政府的誤會。昨天,一名蔡姓埔里鎮民就前往縣府親民時間陳情,陳述自己是九二一震災災民,且領得全倒証明,原土地已出售,並於去年三月新購農地,準備興建農舍,卻無法如願。

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:透過專業的房屋仲介公司買賣房子,已是目前相當主流的購屋模式,仲介公司可以提供較多的物件資訊及專業知識,節省購屋人不少的時間,但相對地也必需支付一筆額外的服務費。享受便利的服務,理應付費,但萬一碰到不好的房屋仲介公司,不論是買到瑕疵屋還是海砂屋,或者馬桶不通、屋頂漏水、仲介費用超收等,還是會讓消費者花錢又受氣。所幸,自從9125日起正式施行[不動產經紀業管理條例]後,消費者已能獲得較有效的保障。 

    房屋仲介公司提供購屋人什麼服務呢?除了本身有充足的房屋案源可以銷售外,專責的經紀人也會依照客戶需求代尋合適的房屋,省卻購屋人四處奔波的時間與勞力;仲介公司同時提供各類不動產資訊,包括地區環境、產品介紹分析、行情資訊以及不動產相關稅務、購屋計畫的諮詢;更重要的是,房屋交易過程複雜,風險亦多,專業的房屋仲介公司不僅可以為購屋人處理購屋前後過戶、貸款事宜,也能保障交易過程的安全。此外,不少仲介公司還提供購屋後的漏水保固、清潔搬家及裝潢等資訊。

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:在宜蘭、桃竹、花東或是高雄縣,買農地蓋別墅,是許多人一圓退休夢想的起點,尤其有交通建設利多的宜蘭,農地價格已大漲。宜蘭冬山河旁,除著名的風車外,也越來越有歐洲的浪漫風情。售農地,配建的廣告,更是放眼可見。宜蘭農地平均從每坪5千元,已炒到每坪1萬元至12千元。目前最流行買農地蓋別墅的地點,除了有北宜高通車利多的宜蘭外,還有隨著高鐵炒高行情的桃園和新竹,另外就是以觀光取勝的花蓮。

現在也流行一百天蓋別墅的鋼構健康住宅,鋼構住宅三個月就可以完工,而且高張力鋼板彈性佳,耐震;無焊接表面,加上可阻隔溫度的斷熱、斷冷材質,兩層60坪的房子,總重量不會超過35噸,結構輕,不會因笨重倒塌,是快速圓夢的健康住宅,目前正在花東、宜蘭等地流行。不過鋼構住宅造價不便宜,依外壁材好壞有三種不同等級,最差的每坪四萬八,一般五萬九,最豪華六萬八,跟RC比起來大約貴兩成左右,但因為安全、通風、健康又有流線型造型,是不少夢幻別墅採用日式、歐式風格的新作法。竹科南邊竹北市一帶,還有高雄縣橋頭鄉,也都是流行買農地蓋別墅的區域。竹北市是因為科技新貴,橋頭鄉因為被高雄大學包圍,是完全沒有工業區的住宅新市鎮,這些都會區邊緣,擁有比較大的農地,空氣清新,交通還可以的地點,也吸引不少退休族提早布局。

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:農業使用包括設施型之使用及土地利用型之使用,故於前開農業使用之定義即有「實際供農作、森林、養殖、畜牧」之使用及「設置相關之農業設施」之使用;「農舍」則係為協助農民就近照顧其農地,並解決其居住問題,而允許其於自有農地之一定面積範圍興建之建築物。

有關「農業設施」之定義,因都市土地或非都市土地之適用法規不同,對該設施有不同之名稱;且非都市土地因設施性質、用途之不同,更有多種不同之設施名詞,但均屬農業發展條例所定義農業之範圍,且為農業經營所必須之設施,為實際執行有明確依據,爰引用各相關法規內有關之名稱,於辦法中明列,以示周全,並符合母法規定,該等法規包括都市計畫法施行細則、非都市土地使用管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、台北市土地使用分區管制規則等。

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1.農業發展條例 18 本條例8914日修正施行後取得農業用地之農民,無自用農舍而需興建者,經直轄市或縣市主管機關核定,於不影響農業生產環境及農村發展,得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍

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:民法第四百二十五條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」,依上揭規定,如買賣之房屋有未到期租約存在,買受人應承受前已存在之租賃契約至契約期滿,而承租人應改向買受人繳納租金。至於承租人所支付押金,現實務見解認為如出賣人未將押金隨同移轉予買受人,則於租約期滿時,承租人應向出賣人請求返還押金,而非買受人。


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:按屋主與甲買主訂立房屋買賣契約後,就同一房屋又與乙買主訂立內容相同之買賣契約,稱為「一屋二賣」,依據債權契約之相對性,賣方與乙買主所訂買賣契約,其效力並不影響甲買主契約之效力,然因房屋只有一棟,賣方如就乙買主之契約為履行,甲買主即無法取得該屋,反之,賣方如就甲買主之契約為履行乙買主即無法取得該屋。
  於此種情形,未能取得房屋產權之甲買主或乙買主得依民法第二百二十六條第二百五十六條規定解除買賣契約並向屋主請求損害賠償。此際,屋主若是故意欺瞞,企求不法利益,尚有可能成立刑法第三百三十九條之詐欺取財罪

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