新莊房子不動產的大小事

答:公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。

答:按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義：「稱專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第四十五條及第七條另有禁止做為專有部分之規定，第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間，如第四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。

答:住戶進行裝修時不得擅自變更建物的主要結構，建物要供架設廣告物或無線電基地台時，頂樓或該樓層的所有權人具有否決權，對於住戶的安全和保障是一大福音。

修法增訂，住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物的主要構造。

答:市地重劃在「中央」的主管機關是內政部，其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義，核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府，其職責有請求解釋或建議修訂法令，勘選辦理市地重劃區，核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書。

答: 按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

答:市地重劃係依照都市計劃規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

答:

民法第828條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」因此，公同共有之不動產設定抵押權者，除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，須得公同共有人全體之同意始得為之，否則其處分無效。

答:債權人對於公同共有全體取得執行名義，並對公同共有之不動產聲請執行者，應依強制執行法第二章第三節關於金錢債權人對不動產聲請強制執行之規定辦理，以資受償。至對於部分公同共有人公同共有之權利聲請執行者，有學者主張應適用對於其他財產權執行之規定辦理。亦有學者主張得就公同共有物為全部之估價，嗣依其共有權之比例計算定其底價，由執行法院以命令將公同共有權為讓與之處分，仿照日本立法例，以拍賣或變賣換價，準用不動產程序處理，買受人取得權利後，由執行法院函地政事務所辦理共有人變更登記。

答: :債務人為公同共有全體，例如合夥，債權人對其取得之金錢或得易為金錢之請求，得就公同共有之不動產聲請假扣押。如債務人為部分公同共有人者，由於公同共有人對公同共有物，無所謂應有部分，故債權人不得就公同共有之不動產聲請假扣押或強制執行，惟對於該公同共有人公同共有之權利，得請求執行，例如對部分合夥人因退夥所得行使之出資退讓請求權及利益分配請求權。

答:

公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，『沒有限定適用的對象』，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要指『構造上』或『使用上』或在『建築執照設計圖樣標有明確界線』，得區分為數部分之建築物及其基地，其中除專有部分之外，並且存在使用上具『整體不可分性』之共用部分，凡此性質之建築物及其基地『均應適用』公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有『整體不可分性』之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。