新莊房子不動產的大小事

答:按民法第三百四十九條：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」、第三百五十三條：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，此即賣方之權利瑕疵擔保責任。
　　按屋主者向銀行貸款，並以房屋設定抵押權擔保後，一旦債務未能清償，債權人即可聲請查封拍賣該抵押之房屋以取償，現屋主隱匿房屋遭查封之情與買方訂立買賣契約，除非屋主出面清償完畢，撤銷查封，否則買方將無法取得該屋之權利。

答:一、何謂斡旋金:
　　買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

答:按賣方委託仲介公司出售其房屋，應簽署委託仲介契約，委託仲介公司於相當期間內辦理銷售事務，一旦買賣雙方達成協議簽訂買賣契約，仲介公司再向雙方收取服務報酬。惟有賣方或買方為規避仲介費之支出，竟合意於銷售期間屆滿後再行訂約，故仲介公司之現行作法即於委託銷售契約內約定，如經由仲介公司曾經仲介之客戶，而於委託銷售期滿後二個月內，賣主逕與該客戶成交者，視為仲介成功之條款，仲介公司自得請求報酬。

答:不動產仲介公司之經營業務內容，固然在於媒介不動產之買方與賣方達成不動產交易，以賺取仲介酬勞為目的。惟若仲介公司刊登之廣告及銷售內容與事實不符，或仲介公司之人員於執行仲介業務時有故意或過失致交易當事人受有損害時，依不動產經紀業管理條例第二十一條及第二十六條之規定，仲介公司及有關人員應負損害賠償責任。

答:仲介公司接受賣方委託後，應先進行物件調查，並將調查所得據實告知買方，以期買方於評估後能訂定買賣合約。仲介公司應告知買方之資料如下：
1.所有權人

答:成屋又稱中古屋，係不動產仲介業者仲介的最大項目，與預售屋不同之處，在於成屋已完成使用，房屋之位置、座落、屋況等因素均足以影響其價格，故購買成屋應注意下列各項：
一、瞭解產權：

答:成屋買賣與預售屋之差別在於成屋係已經建築完成，買賣重心在於屋況、產權、有無貸款或抵押權存在、有無出租等；而預售屋則在於訂約時尚無房屋存在，而係由建商負責施工，重點在於設計、建築技術是否良好、建材有無與契約相符，建商有無履約能力等，惟有針對重點對症下藥，消費者方能保障權益。

答:依據民法第六十六條規定，所謂不動產，係指土地與其定著物兩種。土地指一定之地表及地上地下之一定空間。定著物者，則指繼續密切附著於土地不易移動其所在，非土地之構成部分而具有獨立之使用價值者，如房屋、廠房、水塔、橋樑等。民法就不動產之特別規定如下：
1、不動產物權之移轉或設定，應以書面為之（民法第七百六十條）。

答:

(一)照價收買-指國家按照私人所報地價,強制收買其土地,以取消私有土地所有權之行為.

答:

(一)    抵費地:指的就是當實施「市地重劃」時,重劃區內土地所有權人,按其土地受益比例,以其未建築土地,折價抵付應行負擔之工程費用,重劃費用及貸款利息之土地.

答:

(一)依土地法規定:

答:

(一)申請抵押權設定登記時,契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時,抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者,登記機關應於登記簿記明之;於設定登記後,另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者,亦同.

(二)抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時,應提出第34條及第40條規定之文件,並提出擔保債權已屆清償期之證明,會同抵押人申請之.前項申請登記,申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第873條之1第2項規定辦理,並簽名.

答:

(一)同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記,應符合之規定:

答:最高限額抵押權因原債權確定事由發生而申請變更為普通抵押權時,抵押人應會同抵押權人及債務人就結算實際發生之債權額申請為權利內容變更登記.

前項申請登記之債權額,不得逾原登記最高限額之金額.

答:

(一)意義:

答:

(一)意義:

答:在進入主題之前，先來談談契約的概念。其實契約的定義很簡單，只要兩個對自己意思可以完全認識與表達的成年人，對於某一件事達成相同的共識，一方享有一定的權利並承擔部份義務，另一方負擔相對應的義務和享有相對應的權利，契約就告成立並生效。至於有些書上會提到「特別生效要件」這個概念，是法律針對一些比較容易發生糾紛的契約類型所特別要求的條件，法律規定要達到這些特別的條件，該類型的契約才能真正生效。但其實契約就是一般社會生活的遊戲規則，大家對相同的遊戲規則達成一定共識，社會生活就會通行無阻，等到有人破壞這個遊戲規則，再由大家所認同的遊戲規則來決定應該由誰負起責任。

租賃契約當然也是契約的一種，但租賃契約需要白紙黑字寫下來才算數嗎？既然租賃契約算契約的一種，當然只要雙方對於租賃的意思（約定一方交付物給他方使用，他方交付租金）和內容達成相同的共識，租賃契約就算成立了，並不需要訂立書面才能使租賃契約成立生效。

答:住在公寓大廈常會發生一個問題是，天花板（樓地板）或同牆壁漏水、管線破裂等情況發生時，究竟該由誰負責？如果問題不是出在我家，是不是就可以不去管他？也因為發生問題的地方在所有權的界定上有點尷尬，在每個人都不想吃虧的心態下，就常常會造成鄰居間的嫌隙。

為了居住品質的提升，住戶本來就應該維護好自己所居住的地方，而共用部份屬於大家所應該共同維護的地方，照理講更多人去關照應該要維護的更好，這樣整體居住環境才會獲得提升，如果每個人都認為共同使用部份不是自己的所有權範圍，不想去花費心思照護，那居住品質必定會下降。只是人總是自私的，自己多做很多人就等著坐享其成，日子久了再大的熱情也會消失，那居住品質自然好不起來，房價也難以有所起色。

答:首先想跟各位讀者溝通的觀念是，雖然房屋的租賃契約不一定要簽訂書面，但因為牽扯到不動產，而且又是繼續性契約關係，所以通常都會簽訂書面文件。因為契約關係如果牽扯到比較重大財產權的處置或是需要花費比較多時間才能完成契約關係者，通常會簽訂書面文件作為依據，避免日後的糾紛，書面的簽訂是法律上相當重要的證據保全依據。

很多房客租房子時，房東都會要求要預繳一筆押金，等租賃契約終止，房子完好無缺地返還給房東時，房東再把押金退還給房客。押租金法律並未規定其性質，是由民間因應交易上的需求而產生的一種制度，一般認為是屬於要物契約，要有金錢的實際交付契約始能生效，屬於無名契約的一種。這種法律未規定但已為一般人所約定俗成的租賃交易形態，因為房東可擔保房子不會被房客給惡搞，從押金中求償，也可以擔保租金之按時給付，所以在一般租賃契約中相當常見。

答:租賃契約屬於繼續性契約，契約繼續有效當時，要維持好良好的房東房客關係本來就是一門學問。如果不小心遇到「澳」洲來的房「客」，當心花了一大筆錢買的房子要不回來，甚至面目全非。 

不管是定期租賃或是不定期租賃，只要契約終止，出租人就有權利要求承租人返還，承租人亦負有返還租賃物的義務，不得藉詞拖延或向房東要求搬遷費用。因此只要租約一終止，房東就可以請房客走路了，如果房客仍然賴著不走，房東這時候關於已經行使租賃物返還請求權的證據保全就很重要了。因為民法規定，如果租約終止了，房東應該立即行使自己的權益，如果房客有續用租賃物的事實而房東沒有為反對的意思表示的話，那房東將喪失請求的權利，而且可能因此定期租賃會轉變成不定期租賃契約，不定期租賃契約在收回租賃房屋的規定上將困難許多。所以，房東這時候關於行使權利的方式，最好是能採取比較容易保存證據的方法，例如寄發存證信函，或是以電話通知並錄音（不過當然錄音之前須先取得房客的同意）等。如果房客還是堅持不願意搬家，房東就只能提起給付訴訟，請求房客返還租賃物了。