答:按民法第三百四十九條:「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。」、第三百五十三條:「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。」,此即賣方之權利瑕疵擔保責任。
按屋主者向銀行貸款,並以房屋設定抵押權擔保後,一旦債務未能清償,債權人即可聲請查封拍賣該抵押之房屋以取償,現屋主隱匿房屋遭查封之情與買方訂立買賣契約,除非屋主出面清償完畢,撤銷查封,否則買方將無法取得該屋之權利。
目前分類:不動產問與答 (88)
- Feb 14 Sat 2009 15:54
問68:屋主故意隱瞞房屋已遭查封之事,買主得如何主張權利?
- Feb 14 Sat 2009 15:54
問67:仲介公司為何會收取斡旋金?
- Feb 14 Sat 2009 15:53
問66:房屋仲介公司委託期滿後,屋主私下與仲介公司介紹之買主達成交易,仲介公司能否要求報酬?
答:按賣方委託仲介公司出售其房屋,應簽署委託仲介契約,委託仲介公司於相當期間內辦理銷售事務,一旦買賣雙方達成協議簽訂買賣契約,仲介公司再向雙方收取服務報酬。惟有賣方或買方為規避仲介費之支出,竟合意於銷售期間屆滿後再行訂約,故仲介公司之現行作法即於委託銷售契約內約定,如經由仲介公司曾經仲介之客戶,而於委託銷售期滿後二個月內,賣主逕與該客戶成交者,視為仲介成功之條款,仲介公司自得請求報酬。
- Feb 14 Sat 2009 15:53
問65:房屋仲介公司提供錯誤資訊或其他不當行為,造成買方損失時,能否要求賠償?
答:不動產仲介公司之經營業務內容,固然在於媒介不動產之買方與賣方達成不動產交易,以賺取仲介酬勞為目的。惟若仲介公司刊登之廣告及銷售內容與事實不符,或仲介公司之人員於執行仲介業務時有故意或過失致交易當事人受有損害時,依不動產經紀業管理條例第二十一條及第二十六條之規定,仲介公司及有關人員應負損害賠償責任。
- Feb 14 Sat 2009 15:52
問64: 房屋仲介公司就受託銷售之個案應提供哪些資訊給買方?
答:仲介公司接受賣方委託後,應先進行物件調查,並將調查所得據實告知買方,以期買方於評估後能訂定買賣合約。仲介公司應告知買方之資料如下:
1.所有權人
- Feb 14 Sat 2009 15:51
問63:購買成屋應注意事項?
答:成屋又稱中古屋,係不動產仲介業者仲介的最大項目,與預售屋不同之處,在於成屋已完成使用,房屋之位置、座落、屋況等因素均足以影響其價格,故購買成屋應注意下列各項:
一、瞭解產權:
- Feb 14 Sat 2009 15:51
問62:成屋買賣與預售屋有何不同?
答:成屋買賣與預售屋之差別在於成屋係已經建築完成,買賣重心在於屋況、產權、有無貸款或抵押權存在、有無出租等;而預售屋則在於訂約時尚無房屋存在,而係由建商負責施工,重點在於設計、建築技術是否良好、建材有無與契約相符,建商有無履約能力等,惟有針對重點對症下藥,消費者方能保障權益。
- Feb 14 Sat 2009 15:50
問61:認識不動產及其類型?
答:依據民法第六十六條規定,所謂不動產,係指土地與其定著物兩種。土地指一定之地表及地上地下之一定空間。定著物者,則指繼續密切附著於土地不易移動其所在,非土地之構成部分而具有獨立之使用價值者,如房屋、廠房、水塔、橋樑等。民法就不動產之特別規定如下:
1、不動產物權之移轉或設定,應以書面為之(民法第七百六十條)。
- Feb 11 Wed 2009 20:03
問60:何謂「照價收買」?何謂「土地徵收」?
- Feb 11 Wed 2009 20:03
問59:什麼叫做「抵費地」?什麼叫做「抵價地」?二者有何不同?
- Feb 11 Wed 2009 20:02
問58:「土地法」及「平均地權條例」對於「地價稅」之稅率結構有何不同?
- Feb 11 Wed 2009 20:02
問57:申請抵押權設定併有所謂「流抵契約」之約定,登記機關應如何登記?又抵押權人申請移轉流抵約定抵押物所有權時應如何申請?
答:
(一)申請抵押權設定登記時,契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時,抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者,登記機關應於登記簿記明之;於設定登記後,另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者,亦同.
(二)抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時,應提出第34條及第40條規定之文件,並提出擔保債權已屆清償期之證明,會同抵押人申請之.前項申請登記,申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第873條之1第2項規定辦理,並簽名.
- Feb 11 Wed 2009 20:02
問56:同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記時,應符合哪些規定?普通抵押權其次序讓與,次序拋棄申請之方式為何?
- Feb 11 Wed 2009 20:01
問55:最高限額抵押權申請變更普通抵押權之原因為何?應如何申辦及申請何種登記?又有何限制?
答:最高限額抵押權因原債權確定事由發生而申請變更為普通抵押權時,抵押人應會同抵押權人及債務人就結算實際發生之債權額申請為權利內容變更登記.
前項申請登記之債權額,不得逾原登記最高限額之金額.
- Feb 11 Wed 2009 20:01
問54:何謂「不在地主」?有無例外規定?土地法對不在地主採取制裁規定為何?
- Feb 11 Wed 2009 20:00
問53:何謂「土地債券」?政府以何種方式取得土地所需補償地價(資金)得搭給土地債券?並是否有搭發準則?
- Feb 11 Wed 2009 20:00
問52:淺談定期租賃與不定期租賃,租房子一定要訂契約嗎?
答:在進入主題之前,先來談談契約的概念。其實契約的定義很簡單,只要兩個對自己意思可以完全認識與表達的成年人,對於某一件事達成相同的共識,一方享有一定的權利並承擔部份義務,另一方負擔相對應的義務和享有相對應的權利,契約就告成立並生效。至於有些書上會提到「特別生效要件」這個概念,是法律針對一些比較容易發生糾紛的契約類型所特別要求的條件,法律規定要達到這些特別的條件,該類型的契約才能真正生效。但其實契約就是一般社會生活的遊戲規則,大家對相同的遊戲規則達成一定共識,社會生活就會通行無阻,等到有人破壞這個遊戲規則,再由大家所認同的遊戲規則來決定應該由誰負起責任。
租賃契約當然也是契約的一種,但租賃契約需要白紙黑字寫下來才算數嗎?既然租賃契約算契約的一種,當然只要雙方對於租賃的意思(約定一方交付物給他方使用,他方交付租金)和內容達成相同的共識,租賃契約就算成立了,並不需要訂立書面才能使租賃契約成立生效。
- Feb 11 Wed 2009 19:59
問51:天花板或共同牆壁漏水怎麼辦?
答:住在公寓大廈常會發生一個問題是,天花板(樓地板)或同牆壁漏水、管線破裂等情況發生時,究竟該由誰負責?如果問題不是出在我家,是不是就可以不去管他?也因為發生問題的地方在所有權的界定上有點尷尬,在每個人都不想吃虧的心態下,就常常會造成鄰居間的嫌隙。
為了居住品質的提升,住戶本來就應該維護好自己所居住的地方,而共用部份屬於大家所應該共同維護的地方,照理講更多人去關照應該要維護的更好,這樣整體居住環境才會獲得提升,如果每個人都認為共同使用部份不是自己的所有權範圍,不想去花費心思照護,那居住品質必定會下降。只是人總是自私的,自己多做很多人就等著坐享其成,日子久了再大的熱情也會消失,那居住品質自然好不起來,房價也難以有所起色。
- Feb 11 Wed 2009 19:59
問50:租期屆滿,房子已點交完畢,房東卻不退押金怎麼辦?
答:首先想跟各位讀者溝通的觀念是,雖然房屋的租賃契約不一定要簽訂書面,但因為牽扯到不動產,而且又是繼續性契約關係,所以通常都會簽訂書面文件。因為契約關係如果牽扯到比較重大財產權的處置或是需要花費比較多時間才能完成契約關係者,通常會簽訂書面文件作為依據,避免日後的糾紛,書面的簽訂是法律上相當重要的證據保全依據。
很多房客租房子時,房東都會要求要預繳一筆押金,等租賃契約終止,房子完好無缺地返還給房東時,房東再把押金退還給房客。押租金法律並未規定其性質,是由民間因應交易上的需求而產生的一種制度,一般認為是屬於要物契約,要有金錢的實際交付契約始能生效,屬於無名契約的一種。這種法律未規定但已為一般人所約定俗成的租賃交易形態,因為房東可擔保房子不會被房客給惡搞,從押金中求償,也可以擔保租金之按時給付,所以在一般租賃契約中相當常見。
- Feb 11 Wed 2009 19:58
問49:唉~請神容易送神難啊!!租約到期如何趕走死皮賴臉的房客?
答:租賃契約屬於繼續性契約,契約繼續有效當時,要維持好良好的房東房客關係本來就是一門學問。如果不小心遇到「澳」洲來的房「客」,當心花了一大筆錢買的房子要不回來,甚至面目全非。
不管是定期租賃或是不定期租賃,只要契約終止,出租人就有權利要求承租人返還,承租人亦負有返還租賃物的義務,不得藉詞拖延或向房東要求搬遷費用。因此只要租約一終止,房東就可以請房客走路了,如果房客仍然賴著不走,房東這時候關於已經行使租賃物返還請求權的證據保全就很重要了。因為民法規定,如果租約終止了,房東應該立即行使自己的權益,如果房客有續用租賃物的事實而房東沒有為反對的意思表示的話,那房東將喪失請求的權利,而且可能因此定期租賃會轉變成不定期租賃契約,不定期租賃契約在收回租賃房屋的規定上將困難許多。所以,房東這時候關於行使權利的方式,最好是能採取比較容易保存證據的方法,例如寄發存證信函,或是以電話通知並錄音(不過當然錄音之前須先取得房客的同意)等。如果房客還是堅持不願意搬家,房東就只能提起給付訴訟,請求房客返還租賃物了。