答:按民法第三百四十九條：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」、第三百五十三條：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，此即賣方之權利瑕疵擔保責任。
按屋主者向銀行貸款，並以房屋設定抵押權擔保後，一旦債務未能清償，債權人即可聲請查封拍賣該抵押之房屋以取償，現屋主隱匿房屋遭查封之情與買方訂立買賣契約，除非屋主出面清償完畢，撤銷查封，否則買方將無法取得該屋之權利。
於此種情形，買方得依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除買賣契約並請求損害賠償，甚至對於賣方故意欺瞞買方之情形，買方可依刑法第三百三十九條之規定，提出詐欺取財罪之告訴。
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答:一、何謂斡旋金:
買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
斡旋金的功用：
斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：
（１）從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。
（２）對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄拒絕簽約之權利。
（３）仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件
三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：
1買賣成交時，斡旋金如何處理？
「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理（業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。
至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3之違約金」。
2不成交時，斡旋金如何處理？
若在斡旋期限內，賣方反悔不出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時
，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。
換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。
四、斡旋金糾紛與購屋提醒：
斡旋金制度是仲介公司自創，並無明確定義，實務上多發生仲介糾紛，延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇：仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去遊說賣方，促成交易完成；第二部套殺篇：當消費者不打算購屋時，仲介謊稱之前所支付之斡旋金，已轉為定金
，如消費者反悔不買，則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭，行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書，而不需支付任費用，如消費者選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約，注意是否載明：交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費，暨其他特殊事項，仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則違反公平交易法第二十四條之規定，消費者可向公平交易委員會檢舉。
購屋提醒：
（一） 買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。
（二） 買屋議價時，應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。
（三） 應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。
（四） 買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。
（五） 貨比三家，選擇優良的仲介業。 smalla032770 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(406)
答:按賣方委託仲介公司出售其房屋，應簽署委託仲介契約，委託仲介公司於相當期間內辦理銷售事務，一旦買賣雙方達成協議簽訂買賣契約，仲介公司再向雙方收取服務報酬。惟有賣方或買方為規避仲介費之支出，竟合意於銷售期間屆滿後再行訂約，故仲介公司之現行作法即於委託銷售契約內約定，如經由仲介公司曾經仲介之客戶，而於委託銷售期滿後二個月內，賣主逕與該客戶成交者，視為仲介成功之條款，仲介公司自得請求報酬。
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答:不動產仲介公司之經營業務內容，固然在於媒介不動產之買方與賣方達成不動產交易，以賺取仲介酬勞為目的。惟若仲介公司刊登之廣告及銷售內容與事實不符，或仲介公司之人員於執行仲介業務時有故意或過失致交易當事人受有損害時，依不動產經紀業管理條例第二十一條及第二十六條之規定，仲介公司及有關人員應負損害賠償責任。
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答:仲介公司接受賣方委託後，應先進行物件調查，並將調查所得據實告知買方，以期買方於評估後能訂定買賣合約。仲介公司應告知買方之資料如下：
1.所有權人
2.物件地址
3.物件種類（例如：透天厝、十二樓大樓）
4.土地之座落區段
5.土地之地號
6.土地之面積
7.土地之所有權範圍
8.土地之共有持分
9.建物之建號
10.建物之門牌號碼
11.建物之面積（含主建物、附屬建物、公共設施）
12.建物之所有權範圍
13.建物之座向
14.建物之年份（竣工日期或屋齡）
15.建物隔間
16.建物有無違建
17.臨道路寬
18.有無貸款
19.有無車位
20.車位之形式
21.有無積欠管理費
22.自然環境（會不會淹水）
23.有無瑕疵存在（例如：地震受損）
24.合理之價格
25.其他重要事項（例如：曾否發生命案）
另依不動產經紀管理條例第二十二條之規定，仲介公司應出具經紀人簽章之「不動產說明書」，詳細說明前述物件資料，並依同條例第廿四條之規定交由買方簽章後，該「不動產說明書」視為買賣契約書之一部分。因此，購屋時，應要求仲介公司提供前述說明書，並仔細審閱。
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答:成屋又稱中古屋，係不動產仲介業者仲介的最大項目，與預售屋不同之處，在於成屋已完成使用，房屋之位置、座落、屋況等因素均足以影響其價格，故購買成屋應注意下列各項：
一、瞭解產權：
可憑房屋之建號及土地之地號，前往地政機關調閱登記簿謄本，了解產權歸誰。
二、勘查屋況：
可要求於不同時段、天氣現場看屋，以了解房況。
三、查詢貸款：
地政機關之他項權利登記簿可以查知貸款及設定擔保情形。
四、有無欠稅：
地政機關登記簿可以了解所有人是否欠稅遭查封，另外亦可查詢有無欠地價稅等。
五、慎付定金：
支付定金前應再確認買賣標的物是否真的符合需要及有無法律上瑕疵，以免日後後悔違約致定金遭受沒收。
六、小心簽約：
簽約時應逐條逐字閱覽契約文字，若有文義不明者應予確定，並要求改正不公平條款。必要得，並可洽請律師協助。
七、其他事項：
有無積欠管理費、車位。
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答:成屋買賣與預售屋之差別在於成屋係已經建築完成，買賣重心在於屋況、產權、有無貸款或抵押權存在、有無出租等；而預售屋則在於訂約時尚無房屋存在，而係由建商負責施工，重點在於設計、建築技術是否良好、建材有無與契約相符，建商有無履約能力等，惟有針對重點對症下藥，消費者方能保障權益。
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答:依據民法第六十六條規定，所謂不動產，係指土地與其定著物兩種。土地指一定之地表及地上地下之一定空間。定著物者，則指繼續密切附著於土地不易移動其所在，非土地之構成部分而具有獨立之使用價值者，如房屋、廠房、水塔、橋樑等。民法就不動產之特別規定如下：
1、不動產物權之移轉或設定，應以書面為之（民法第七百六十條）。
2、不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力（民法第七百五十八條）。
因此，於買賣房地，移轉所有權時，應注意擬具書面契約，並至地政機關辦妥移轉登記（即俗稱之過戶），才算完成所有程序。
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答:
(一)照價收買-指國家按照私人所報地價,強制收買其土地,以取消私有土地所有權之行為.
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答:
(一) 抵費地:指的就是當實施「市地重劃」時,重劃區內土地所有權人,按其土地受益比例,以其未建築土地,折價抵付應行負擔之工程費用,重劃費用及貸款利息之土地.
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