:債之關係僅具有相對性,契約的雙方當事人僅能向對方行使權利或要求履行義務,是不能拿雙方間的契約關係向雙方以外的第三人主張任何權利義務的。而物權具有對世性,除非法律另有規定外,物權人可以對任何人主張對物具有特定的權利,並且排除他人的妨害。只是,同樣是買賣契約,有無優先劣後的順序問題呢?

原則上,除了基於一些社會政策的考量外,因為契約只在雙方當事人間簽訂,而且又不一定要書面或交付特定東西,無法被其他人知道,所以很難判定誰先誰後或是誰具有優先權,因此法律就規定,債權契約彼此之間立於平等地位,不管簽訂的時間先後順序,都具有相同地位,沒有誰應該優先享受權利的問題。很多人會認為,契約經過公證之後應該就可以有比較完整的權利,就可以對抗第三人,但其實公證的目的只是在請求公正客觀的第三人證明說雙方簽約的過程以及對於契約的內容已經充分的了解並且沒有爭議而已,仍然不失契約只在雙方當事人間具有權利義務關係的性質。

所以,很多房子的所有權人,常常會先把房子賣了,而在還沒過戶前因為有人出更高的價錢,而把房子移轉給後來出價的人,造成一屋二賣甚至三賣、四賣的情形,更甚者還有把房子賣給好幾人收了訂金後就跑路了,造成買受人爭奪房子的權利,而這些同時存在的買賣契約都是有效的。

要避免買到被好幾賣的房子,最重要的是詳細了解出賣人的信用狀況,然後於交付訂金或簽約辦妥貸款後,趕緊辦理房屋所有權的移轉手續,因為在房屋所有權移轉前,房子的所有權人都是有權利將房子任意處分掉的。而先取得房屋所有權的人才有權利排除其他無權占用人的使用。

有些人或許會認為,房子簽約後已經先行移轉給我占有,應該就能對抗比我晚成立的買主,因為後來的買主已經能夠知道我先買了。但其實問題點還是不變,仍然應該看產權的歸屬,因為買賣契約並不使買受人取得占有使用房子的權源,買賣契約只能是取得一個請求出賣人移轉所有權的權利,在產權未移轉前,買受人是不具有占有使用房子的權利的。只要產權已經移轉給後順位的買主的話,此時後順位買主已經變成所有權人了,就能以所有權人的地位,要求無權占有人返還房子的占有狀態。

那先順位的買主能否向後順位的買主(新所有權人)主張權利或請求賠償呢?因為房子所有權人本來就可以自由處分自己的房子,所以先順位買主並不能主張優先權利而撤銷房子新、舊所有權人間的所有權移轉或是買賣契約,且基於契約的相對性原則,先順位買主也只能向原所有權人也就是契約相對人主張買賣契約的違約賠償責任,是不能要求後順位買主負責的。

只是買方要買房子,通常都是很慎重其事的經過看屋、比較、試算、申請貸款等一堆繁複的程序,最後就算能向買方拿到陪償退還定金,但所花費的時間跟精力卻是無法彌補的,而且等於一切手緒必須重新來過,對於急著買房子的人又是一次勞民傷財,所以根本之道還是能夠事先找到信用良好的賣方,並且於簽約後早日辦理所有權移轉。

參考法條: 民法第348條、第758

文獻:台灣房屋情報

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