:契約的精神原則上就是當事人雙方互負權利義務,這樣才能截人之所長補己之所短,達到互惠互利的社會共同生活。可是當一方不願履行自己所負的義務時,互惠互利的基礎就會瓦解,另一方除了可以要求他方履行外,就是可以終止這種共同關係。房屋租賃契約,出租人所付的義務就是在不移轉所有權的前提下,於特定或不特定時間內,提供一承租人所需求的房屋,並維持其訂約當時之狀態,而承租人則是以交付租金或其他出租人所要求之對價。如果房客不再繳納租金了,房東該怎麼辦?

因為法律並不鼓勵人們違反自己的承諾,而且基於保護承租人的社會政策立場,房客不繳租金並不表示當然喪失使用房子的權利,房東並不當然可以將房客掃地出門。只是這樣畢竟太過於要求房東去負擔違約房客的契約責任了,所以法律規定房東只有一定的忍耐程度,而且確認了房客的權利不會受損後,就可以請房客搬走了。

如果房客欠租,房東應先催繳,要求其於一定期限內給付,因為不教而殺謂之虐,而且要找個新房客重新適應彼此的關係也很麻煩,也許房客只是剛好出國或忘記,如果沒人提醒,如果不先告知就太不近人情了。所謂一定期間並沒有規定是幾天,但一般而言必須保留通知和回覆或繳納的工作天數,所以通常認為五天以上為適當。而催繳的方式並不拘形式,只要能讓房客知曉就算達到通知的義務了,而法律就所謂的「知曉」,則依據你通知的方式做出不同的推斷,在『對話』的通知方式,只要對方了解你的意思時,就算已經完成了你的意思表示,而對話並不限於面對面溝通,只要能夠即時達到互相溝通的效果就算是對話了,所以即使你用電話、視訊電話甚至是網路Skype,都算是對話的一種;如果是在『非對話』的情況(即無法達到立即溝通的效果,比方說書信、明信片等)時,則必須在你的通知到達對方時才能算是達到意思表示的目的。不過有疑問的是何謂到達?只要該通知是處於對方可得支配的狀態下,即使非其本人而由其家人、同居人、受僱人或大樓管委會接收,都算是到達了。不過為了證據的保全,一般人多採用存證信函的方式,只是如果不知道房客住哪邊或是一直沒人去認領,而存證信函如果無人招領,就不能算已經通知了,這樣關係一直懸而未決也不是辦法,必須聲請法院公示送達,等到一定時間經過後法律就推定說對方已經了解了。

如果催繳後房客還是不繳租金,法律就認為房東已經踐行了保障房客權利的手續,但基於保護房客的政策立場,法律還規定房東一定的忍耐程度,那就是兩個月的租金忍耐期。如果租金欠繳已經達到兩個月以上了,房東才能取得終止權,而終止權是一種形成權,必須經過行使雙方的契約關係才會終止,所以也必須用通知的方式。而配合前面所提到的催繳房租時要訂一定期限,所以很常見的情形是房東等到房客欠租兩個月以上時,於催繳函中載明「若未於該期限內繳清者,則以本函為終止租約的意思表示,不再另函通知」,避免因為如果要公示送達的話把整個終止的過程一拖再拖,不利租賃物之處理。

參考法條:民法第94條、第95條、第421條、第440條第1項、第2

文獻:台灣房屋情報

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