修法增訂,住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物的主要構造。
住戶違反這項規定時,新法規定,管理負責人或管理委員會「應」予制止或按規約處理,經制止不遵從者,得報請主管機關處理,主管機關可處四萬以上廿萬元以下罰款,限期不改善者,得連續處罰。
而且這項違規若是供營業使用,且因而致人於死者,其住戶處1年以上7年以下有期徒刑,得併科罰金100萬元以上500萬元以下;致重傷者,處6個月以上5年以下有期徒刑,得併科50萬元以上250萬元以下罰金。
此外,電信法第33條雖然規定,電信業者在公寓大廈設置無線電台,應取得公寓大廈管理委員會之同意,其未設管理委員會者,應經區分所有權人會議之同意,不適用公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。但是新修正的公寓大廈管理條例在第卅三條增訂該樓層所有權人的少數「否決條款」,使得電信業者要架設基地台將更形困難,而公寓大廈的住戶則更有保障。
]]>民法第828條規定:「公同共有人之權利義務,依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外,公同共有物之處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意。」因此,公同共有之不動產設定抵押權者,除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外,須得公同共有人全體之同意始得為之,否則其處分無效。
公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍,『沒有限定適用的對象』,僅從使用功能予以界定,無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物,只要指『構造上』或『使用上』或在『建築執照設計圖樣標有明確界線』,得區分為數部分之建築物及其基地,其中除專有部分之外,並且存在使用上具『整體不可分性』之共用部分,凡此性質之建築物及其基地『均應適用』公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有『整體不可分性』之集居地區者,其管理及組織亦準用本條例之規定。
(1)共有之意義:
數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等,一所有權而有數權利主體者稱為共有,共有又因各共有人有無明確之應有部分,而有分別共有及公同共有.
共有物分割,係指共有土地分割與共有建物分割。可區分為共有物標示分割及共有物所有權分割。
(2)共有型態分兩種:
]]>按「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一,則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分,其他共有人即不得主張優先承購權。」
為 最高法院72年台抗字第94號判例揭示有案,本案請依上開判例意旨辦理。
小套房應注意問題 :
(1) 單價是否偏高 : 小坪數住家基本上由於坪數小、總價低,加以賣方刻意提高貸款額度,因此,買得起的人也相對較多。也正由於此一特色所造成去化較為順利之優勢,因此賣方往往會將單價予以提高,而選購之時就應特別留意此一普遍存在的老問題。
(2) 換屋的問題 : 買小套房,套房若為自住,通常為過渡型產品,3、5年後就得面臨換屋的問題,屆時勢必要先賣套房,再另買合意的房子,除了換屋成本大增外,更會面臨小套房接手侷限的問題,因此市場性很重要。
(3)小眾產品 : 市場上小套房被定位成小眾產品,接手的人不外乎是單身貴族、新婚夫妻、投資客及少數特定對象,要能順利脫手稀有產品,除非降價求售,不然只能等待有緣人。套房一級戰區,北市中山區,小套房跌幅也是最深。接手族群一旦遇到資金需求時,只能將手上的套房出脫,因此價格較為混亂。套房的特性就是總價低,整棟純套房規劃至少百來戶,每一樓層少說10戶以上,住戶的品質參差不齊。加上許多投資客買來投資,對於承租戶的品質更無法控制,使得套房的轉手率高,管理品質無法維持,對房價造成致命傷。近年許多套房打著租金報酬率高於定存的口號,但投資者要先評估當地是否真能穩定維持號稱的租金水準;而且還要換個角度想,能夠負擔較高租金的民眾,在低利率的刺激下,會逐漸轉租為買,也就是負擔能力較高的承租方只會愈來愈少,出租率也會降低。一般而言,小坪數住家在購屋行動中往往屬於過渡時期之權宜措施,尤其對於新婚夫婦或成員不多的家庭而言,短期內堪稱合適,然一旦子女增加之後,其空間需求與居家功能可就大不相同,此時就得面臨換屋的煩惱,而其實際的使用機能亦必同時面臨考驗,因此在選購小坪數住家之前就應兼顧未來之實際需求,以免交屋不久便又面臨換屋的困擾。
]]>一般民眾以為,取得農地後,就可以立即興建農舍,卻往往遭到政府相關單位打回票,滋生困擾及誤解。申請人之戶籍所在地及其農業用地,需在同一縣市內,且其土地取得及戶籍登記均應滿兩年。中央雖然修改農業發展條例,規定非自耕農身分得以買賣農業用地。然而,不少人興致沖沖向相關單位提出申請興建農舍,往往遭到打回票,造成對政府的誤會。昨天,一名蔡姓埔里鎮民就前往縣府親民時間陳情,陳述自己是九二一震災災民,且領得全倒証明,原土地已出售,並於去年三月新購農地,準備興建農舍,卻無法如願。
房屋仲介公司提供購屋人什麼服務呢?除了本身有充足的房屋案源可以銷售外,專責的經紀人也會依照客戶需求代尋合適的房屋,省卻購屋人四處奔波的時間與勞力;仲介公司同時提供各類不動產資訊,包括地區環境、產品介紹分析、行情資訊以及不動產相關稅務、購屋計畫的諮詢;更重要的是,房屋交易過程複雜,風險亦多,專業的房屋仲介公司不僅可以為購屋人處理購屋前後過戶、貸款事宜,也能保障交易過程的安全。此外,不少仲介公司還提供購屋後的漏水保固、清潔搬家及裝潢等資訊。
按目前市場行情,購屋人享受上述的仲介公司服務,必需支付房屋總價1%的費用,換句話說,總價三百萬元的房子,應支付三萬元的服務費。
不想付費可能因小失大
購屋人藉由仲介公司找房子,無非希望節省時間成本外,又能享受到迅速完整的資訊及專業安全的服務,所以自當有使用者付費的觀念。不過,許多購屋人心疼數萬元的服務費,又想享有仲介公司的服務,結果反而給了一些不肖業者可乘之機。
]]>現在也流行一百天蓋別墅的鋼構健康住宅,鋼構住宅三個月就可以完工,而且高張力鋼板彈性佳,耐震;無焊接表面,加上可阻隔溫度的斷熱、斷冷材質,兩層60坪的房子,總重量不會超過35噸,結構輕,不會因笨重倒塌,是快速圓夢的健康住宅,目前正在花東、宜蘭等地流行。不過鋼構住宅造價不便宜,依外壁材好壞有三種不同等級,最差的每坪四萬八,一般五萬九,最豪華六萬八,跟RC比起來大約貴兩成左右,但因為安全、通風、健康又有流線型造型,是不少夢幻別墅採用日式、歐式風格的新作法。竹科南邊竹北市一帶,還有高雄縣橋頭鄉,也都是流行買農地蓋別墅的區域。竹北市是因為科技新貴,橋頭鄉因為被高雄大學包圍,是完全沒有工業區的住宅新市鎮,這些都會區邊緣,擁有比較大的農地,空氣清新,交通還可以的地點,也吸引不少退休族提早布局。
農地在人口密集地區比較沒有市場,因為人口密集區,建商推案量就會比較多,價格因為供給量大而相對較低,導致農地的價格比較沒有競爭力,反而是在人口稀少的區域,像台北縣萬里鄉、八里這些地區,就比較會有農地市場。
蓋農舍別墅的,多是退休老師、公務員作為未來養老之用,很少有舉家遷移定居的情況,畢竟子女的教育環境、生活機能,還是比不上都市方便。退休人員除可安享田園生活外,因為宜蘭縣政府開放農地別墅可申請做為民宿或庭園餐廳,對於退休族又有另一種吸引力。
至於要買農地蓋別墅,需要具備什麼資格呢?民國89年1月28日前取得的農地,若所有權人名下沒有農舍,可以蓋一間;若在89年1月28日以後取得的農地,就必須要在756坪以上,才能蓋農舍。
]]>有關「農業設施」之定義,因都市土地或非都市土地之適用法規不同,對該設施有不同之名稱;且非都市土地因設施性質、用途之不同,更有多種不同之設施名詞,但均屬農業發展條例所定義農業之範圍,且為農業經營所必須之設施,為實際執行有明確依據,爰引用各相關法規內有關之名稱,於辦法中明列,以示周全,並符合母法規定,該等法規包括都市計畫法施行細則、非都市土地使用管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、台北市土地使用分區管制規則等。
1.農業發展條例 18 條本條例89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民,無自用農舍而需興建者,經直轄市或縣市主管機關核定,於不影響農業生產環境及農村發展,得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。
2.農業用地應確供農業使用, 其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者,不在此限。
3.本條例89年1月4日修正施行前取得農業用地,且無自用農舍而需興建者,得依相關土地使用管制及建築法令規定,申請興建農舍。修正施行前共有耕地,而於本條例89年1月4日日修正施行後分割為單獨所有,且無自用農舍而需興建者,亦同。
4.農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人;農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。
]]>(一)照價收買-指國家按照私人所報地價,強制收買其土地,以取消私有土地所有權之行為.
(二)土地徵收-指國家因公益需要興辦事業或實施國家經濟政策需用土地,基於公權力,行使其上級所有權,強制取消私人土地之下級所有權,並給予合理補償而另行支配土地使用之一種行政行為.
(一) 抵費地:指的就是當實施「市地重劃」時,重劃區內土地所有權人,按其土地受益比例,以其未建築土地,折價抵付應行負擔之工程費用,重劃費用及貸款利息之土地.
(二) 抵價地:指「區段徵收」土地之地價補償費,土地所有權人於徵收公告期間內,就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價,申請以徵收後可供建築使用之土地折算抵付之土地之謂.
(三) 「抵費地」及「抵價地」之比較:
1.原因與主體不同:
]]>(一)依土地法規定:
地價稅「基本稅率為千分之十」.土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣(市)累進起點地價者,其地價稅按基本稅率徵收;超過累進起點地價者,依下列規定累進課徵:
1. 超過累進起點地價未達5倍者,就其超過部分課徵千分之十五.
2. 超過累進起點地價5倍至10倍者,就其超過部分課徵千分之二十五.
]]>(一)同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記,應符合之規定:
前項申請登記,申請人應提出第34條及第40條規定之文件,並提出已通知債務人,抵押人及共同抵押人之證明文件.
前項申請登記之債權額,不得逾原登記最高限額之金額.
(一)意義:
土地法所稱不在地主,謂有下列情形之一之土地所有權人:
1. 土地所有權人及其家屬離開其土地所在地之宜轄市或縣(市),繼續滿三年者.
2. 共有土地,其共有人全體離開其所在地之直轄市或縣(市),繼續滿一年者.
]]>(一)意義:
土地法所稱土地債券,為土地銀行依法所發行之債券(土地法第7條),即以土地證券化方式將固定土地價值變為流動資金,俾減輕地方政府財政負擔,供政府徵收或照價收買私人土地補償之用.可分為「貨幣土地債券」與「實物土地債券」二種.政府以徵收,照價收買或區段徵收取得土地所需補償地價(資金)得搭發土地債券,茲說明如下:
1.限制私有土地面積,徵收超額土地時:直轄市或縣(市)政府得限制個人或團體所有土地面積之最高額,其不依規定於一定期間內將額外土地分劃出賣者,得依本法徵收之.其補償地價得斟酌情形搭給土地債券.
2.創設自耕農場,實施徵收時:各級政府為創設自耕農場需用土地時,經行政院核定,得徵收私有荒地,不在地主之土地,出佃土地其面積超過最高額部分,其地價得以土地債券給付
]]>租賃契約當然也是契約的一種,但租賃契約需要白紙黑字寫下來才算數嗎?既然租賃契約算契約的一種,當然只要雙方對於租賃的意思(約定一方交付物給他方使用,他方交付租金)和內容達成相同的共識,租賃契約就算成立了,並不需要訂立書面才能使租賃契約成立生效。
不過租賃到底與買賣不同,買賣只要銀貨兩訖,雙方的法律關係就終止了,至於一些所謂的售後服務,其實都只能算契約後義務,與真正的契約義務還是有差別。但租賃關係,不管是到租書店租一個小時的漫畫,或是到機車店租一天的車,甚或是跟人家租十年的房子來住,從契約成立到契約關係終止,一定會有一段時間的經過。也因為時間比較長,所以就容易因為人的記性、環境或市場的變化,而使雙方對一些契約關係的細節或契約終止後的歸還問題引起不必要的糾紛。所以法律針對一些比較容易引起問題的契約關係,就會有訂立書面的要求,要求針對該類型的契約應該訂立書面,否則契約關係可能須由法律強制規定一些內容甚或是使契約歸於無效。
租賃契約就因為容易發生問題,所以法律對於租賃契約也有所謂訂立書面的要求,不過因為租賃的時間有長有短,一定要求契約雙方訂立書面也相當麻煩,而且如果因為沒有訂立書面就使契約無效,那很多社會生活反而會運行不起來,引起更多的糾紛。所以法律規定,超過一年以上的定期租賃契約才應該訂立書面,如果不立書面,法律就強制規定你為不定期租賃,契約雙方就算對契約關係的期間有口頭上的約定,沒立書面因為沒有依據,大家口說無憑容易引起糾紛,法律就規定你們關於期間的約定是無效的,強制你們變成不定期限的租賃關係。
定期跟不定期,有什麼差別嗎?其實就是有沒有期間限制的問題而已,凡是定期者,除非有相反的約定,不然期間一旦屆至,契約關係就自動消滅了;而不定期者,就是必須有積極的意思表示,才能消滅彼此的契約關係。
]]>為了居住品質的提升,住戶本來就應該維護好自己所居住的地方,而共用部份屬於大家所應該共同維護的地方,照理講更多人去關照應該要維護的更好,這樣整體居住環境才會獲得提升,如果每個人都認為共同使用部份不是自己的所有權範圍,不想去花費心思照護,那居住品質必定會下降。只是人總是自私的,自己多做很多人就等著坐享其成,日子久了再大的熱情也會消失,那居住品質自然好不起來,房價也難以有所起色。
所以法律為了避免因為人的自私心理造成公寓大廈等集合住宅居住品質的下降或是住戶間的糾紛,就規定了關於例如天花板(樓地板)或共同牆壁發生修繕必要時的分攤規定。如果整體公寓大廈的共用部份或約定共用部份發生有修繕、維護或管理的需求時,除了可以判斷應該由誰負擔這筆費用外,基本上應該由管理人或管委會負責;而專有部份的共用牆壁、天花板(樓地板)有發生需要維護的情況時,除了可以判斷應該由誰負責外(比方說因為樓上亂丟東西到馬桶理造成樓下天花板裡水管破裂,或是隔壁房間裝潢造成我們之間的共同牆壁中的電路管線斷裂等),則應該由共同使用該共同壁的雙方平均分攤。
只是,雖然知道應該由誰負責,也已經有人出面修繕維護了,但很多所有權人往往為了怕自己的房子遭到破壞或是不願意有陌生人進入屋內,而拒絕修繕人員的進入,這樣就算想要維護好房屋也不可能。所以法律另外規定了住戶的容忍義務,除了共有部份管理人或管委會有進入住戶房子修繕的必要,住戶有容忍的義務不得拒絕外,甚至他住戶為了修繕他自己的房子而有進入隔壁鄰居房子的必要性時,被要求進入的住戶也有容忍義務,也是不能拒絕的,但應該修復或補償被要求進入房子的所有權人因此所受的損害。只是在修繕維護房子與營造鄰居間良好和諧的關係間,還是必須先經過溝通後再來進行,這樣才能符合「提升居住品質」的目的,畢竟房子不只是房子,人與人間的和諧相處才是良好居住環境最重要的因素。
參考法條:公寓大廈管理條例第6條第2款、第3款、第10條第2項、第12條第1項
]]>很多房客租房子時,房東都會要求要預繳一筆押金,等租賃契約終止,房子完好無缺地返還給房東時,房東再把押金退還給房客。押租金法律並未規定其性質,是由民間因應交易上的需求而產生的一種制度,一般認為是屬於要物契約,要有金錢的實際交付契約始能生效,屬於無名契約的一種。這種法律未規定但已為一般人所約定俗成的租賃交易形態,因為房東可擔保房子不會被房客給惡搞,從押金中求償,也可以擔保租金之按時給付,所以在一般租賃契約中相當常見。
押租金的繳付跟返還還有扣抵,如果契約中有約定,自然應依契約上約定。但如果未在契約中載明,就應該依照一般通行的習慣。押租金既然是擔保房屋的完整返還,就應該在房客返還房屋的同時由房東返還給房客。但因為押租金亦擔保房屋的完整性,因此如果在房屋的正常使用之外房客有破壞房屋的情形之下,房東對房客的損害賠償請求權亦可由押租金中扣抵。另外,押租金也擔保房租的按時繳付,如果房客遲付租金,雖是否可從押租金中扣繳仍有許多不同意見,但因土地法關於房屋租賃有所謂的超出相當於二個月租金部份的擔保金可抵銷租金,且民法及土地法都規定須遲付達二個月以上租金時才可以終止租約,所以似乎法律已默許了押租金作為擔保房租按時繳付的容許性,因此大部分的租賃契約都會約定房客遲付房租時可從押租金中扣除。
如果房東未依契約返還押租金,又剛好沒有簽訂書面,房客可透過口頭或是書面的方式,以意思表示的方式向房東要求,如果房東仍藉故拖延,就僅能以提起訴訟的方式請求了,這時關於證據的收集就很重要了。
須附帶一提的是,公證法施行細則裡有關於押租金的明文規定,若租賃契約有逕付強制執行條款的話,押租金之金額應一併載明,且押租金亦是計算公證費用的計算基礎內涵之一。
]]>不管是定期租賃或是不定期租賃,只要契約終止,出租人就有權利要求承租人返還,承租人亦負有返還租賃物的義務,不得藉詞拖延或向房東要求搬遷費用。因此只要租約一終止,房東就可以請房客走路了,如果房客仍然賴著不走,房東這時候關於已經行使租賃物返還請求權的證據保全就很重要了。因為民法規定,如果租約終止了,房東應該立即行使自己的權益,如果房客有續用租賃物的事實而房東沒有為反對的意思表示的話,那房東將喪失請求的權利,而且可能因此定期租賃會轉變成不定期租賃契約,不定期租賃契約在收回租賃房屋的規定上將困難許多。所以,房東這時候關於行使權利的方式,最好是能採取比較容易保存證據的方法,例如寄發存證信函,或是以電話通知並錄音(不過當然錄音之前須先取得房客的同意)等。如果房客還是堅持不願意搬家,房東就只能提起給付訴訟,請求房客返還租賃物了。
值得討論的是,很多情況與上述恰好相反,是「澳客」破壞屋況、與其他住戶起爭執,或是該繳的一些費用沒有繳,租約到期後就落跑,也不回來取回押金,這時反而是房東傷腦筋說房客遺留下來的東西,如果擅自進入房子清除,會不會被房客反告說是侵入住宅或是毀損?其實租約到期後,房客本來就有義務將租賃物返還房東,房東大可直接進入自己所有的房子裡將房子移置自己的佔有之下,只是對於房客所留下來的物品,除了已發生留置權外,房東仍不得擅自據為己有,而必須將其保管妥當,待房客將其取回。所以房東如果對這方面權利的行使怕有爭議,可以先寄存證信函通知房客定期將物品搬走,期日屆至房客仍未搬走時,再委請社區管理員、里長或管區警員等具有較公正地位的第三人陪同進入,這樣在房客未來如果硬拗說有毀損情況時還有證人可做證明。
參考法條:民法第455條、第451條
文獻:台灣房屋情報
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