:在進入主題之前,先來談談契約的概念。其實契約的定義很簡單,只要兩個對自己意思可以完全認識與表達的成年人,對於某一件事達成相同的共識,一方享有一定的權利並承擔部份義務,另一方負擔相對應的義務和享有相對應的權利,契約就告成立並生效。至於有些書上會提到「特別生效要件」這個概念,是法律針對一些比較容易發生糾紛的契約類型所特別要求的條件,法律規定要達到這些特別的條件,該類型的契約才能真正生效。但其實契約就是一般社會生活的遊戲規則,大家對相同的遊戲規則達成一定共識,社會生活就會通行無阻,等到有人破壞這個遊戲規則,再由大家所認同的遊戲規則來決定應該由誰負起責任。

租賃契約當然也是契約的一種,但租賃契約需要白紙黑字寫下來才算數嗎?既然租賃契約算契約的一種,當然只要雙方對於租賃的意思(約定一方交付物給他方使用,他方交付租金)和內容達成相同的共識,租賃契約就算成立了,並不需要訂立書面才能使租賃契約成立生效。

不過租賃到底與買賣不同,買賣只要銀貨兩訖,雙方的法律關係就終止了,至於一些所謂的售後服務,其實都只能算契約後義務,與真正的契約義務還是有差別。但租賃關係,不管是到租書店租一個小時的漫畫,或是到機車店租一天的車,甚或是跟人家租十年的房子來住,從契約成立到契約關係終止,一定會有一段時間的經過。也因為時間比較長,所以就容易因為人的記性、環境或市場的變化,而使雙方對一些契約關係的細節或契約終止後的歸還問題引起不必要的糾紛。所以法律針對一些比較容易引起問題的契約關係,就會有訂立書面的要求,要求針對該類型的契約應該訂立書面,否則契約關係可能須由法律強制規定一些內容甚或是使契約歸於無效。

租賃契約就因為容易發生問題,所以法律對於租賃契約也有所謂訂立書面的要求,不過因為租賃的時間有長有短,一定要求契約雙方訂立書面也相當麻煩,而且如果因為沒有訂立書面就使契約無效,那很多社會生活反而會運行不起來,引起更多的糾紛。所以法律規定,超過一年以上的定期租賃契約才應該訂立書面,如果不立書面,法律就強制規定你為不定期租賃,契約雙方就算對契約關係的期間有口頭上的約定,沒立書面因為沒有依據,大家口說無憑容易引起糾紛,法律就規定你們關於期間的約定是無效的,強制你們變成不定期限的租賃關係。

定期跟不定期,有什麼差別嗎?其實就是有沒有期間限制的問題而已,凡是定期者,除非有相反的約定,不然期間一旦屆至,契約關係就自動消滅了;而不定期者,就是必須有積極的意思表示,才能消滅彼此的契約關係。

定期性的契約關係能夠讓社會生活更有規則,並使大家都很便利,所以法律相當保障定期性租賃契約,除非期間屆滿或有發生雙方都覺得不想繼續契約關係的事情外,定期性租賃契約並不能在期滿前任意終止掉;相反地,因為繼續性的契約關係比較容易發生問題,所以法律通常比較希望契約能夠越短越好,讓大家能隨時終結掉這種容易引起糾紛的社會遊戲規則。

但隨時終止掉契約關係,似乎有點不公平,如果房屋承租人一時找不到可以代替的房子居住時,不是更容易引起糾紛?姑且不論現在很多承租人都是租房子來做特殊目的的使用,通常會租房子住的人在社會上普遍還是屬於比較弱勢的一群,一旦法律允許他們被房東隨時掃地出門,是相當大的社會問題。所以針對房屋的租賃契約,法律就規定必須符合特定要件,比方說要收回自住或是房客欠租、破壞房子等情況,房東才能收回房子。而且要收回的話,也必須在相當期間之前就要先行通知了,保障房屋承租人的規定可以說是相當周全。也因為法律的特別規定,房屋的不定期租賃關係比起其他物的定期或不定期租賃契約反而更不容易消滅。

所以租房子不一定要訂契約,只是不訂契約會因為租賃期間的長短而使雙方的權利義務有不同程度的保障,單看雙方認為何種關係對自己或彼此間的關係最有利。

參考法條:民法第421條、第422條、第440條第2項、第450條第2項,土地法第100條,最高法院19年上字第2558號判例

文獻:台灣房屋情報

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