:租賃契約屬於繼續性契約,契約繼續有效當時,要維持好良好的房東房客關係本來就是一門學問。如果不小心遇到「澳」洲來的房「客」,當心花了一大筆錢買的房子要不回來,甚至面目全非。 

不管是定期租賃或是不定期租賃,只要契約終止,出租人就有權利要求承租人返還,承租人亦負有返還租賃物的義務,不得藉詞拖延或向房東要求搬遷費用。因此只要租約一終止,房東就可以請房客走路了,如果房客仍然賴著不走,房東這時候關於已經行使租賃物返還請求權的證據保全就很重要了。因為民法規定,如果租約終止了,房東應該立即行使自己的權益,如果房客有續用租賃物的事實而房東沒有為反對的意思表示的話,那房東將喪失請求的權利,而且可能因此定期租賃會轉變成不定期租賃契約,不定期租賃契約在收回租賃房屋的規定上將困難許多。所以,房東這時候關於行使權利的方式,最好是能採取比較容易保存證據的方法,例如寄發存證信函,或是以電話通知並錄音(不過當然錄音之前須先取得房客的同意)等。如果房客還是堅持不願意搬家,房東就只能提起給付訴訟,請求房客返還租賃物了。

值得討論的是,很多情況與上述恰好相反,是「澳客」破壞屋況、與其他住戶起爭執,或是該繳的一些費用沒有繳,租約到期後就落跑,也不回來取回押金,這時反而是房東傷腦筋說房客遺留下來的東西,如果擅自進入房子清除,會不會被房客反告說是侵入住宅或是毀損?其實租約到期後,房客本來就有義務將租賃物返還房東,房東大可直接進入自己所有的房子裡將房子移置自己的佔有之下,只是對於房客所留下來的物品,除了已發生留置權外,房東仍不得擅自據為己有,而必須將其保管妥當,待房客將其取回。所以房東如果對這方面權利的行使怕有爭議,可以先寄存證信函通知房客定期將物品搬走,期日屆至房客仍未搬走時,再委請社區管理員、里長或管區警員等具有較公正地位的第三人陪同進入,這樣在房客未來如果硬拗說有毀損情況時還有證人可做證明。

參考法條:民法第455條、第451

文獻:台灣房屋情報

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