:房客最怕房東說要收回房子,不僅表示要重新找房子,而且適應新生活更是忙碌的現代人感到困擾的一件事。不過當遇到惡房東,或是找到更好、更便宜、離工作地點更近的房子時,房客也會想要換個好房子,此時就很擔心房東要求說租約終止前不能搬家不然要照付租金等問題,不然就是要求要找到續租的人才可以搬走,究竟房客可不可以終止租約呢?

其實就跟房東終止租約一樣,每個人都有選擇自己居住環境的權利,只是為了維護社會生活的正常運行,法律才會對你什麼時候擁有終止的權利做出規範。房客當然也有租約終止權,只是該如何去行使會產生問題罷了。

在定期租賃的關係中,因為期限是當事人所定,所以法律就預設說房東與房客間已經事先計算好雙方在這段期間內所計算好的利益與風險,因此不能任意終止期間。不過就像一開始的期限是房東與房客間約定好的,如果房東與房客約定好要提前終止了,自然也沒有強迫雙方不能終止的必要,因此如果房東與房客已經說好要終止租約了,自然可以自行合意終止。只是,若房東只管收租,水電或房子損壞也不管,或是房子已不能達到當初承租的目的時,甚或是有第三人出來妨礙房客對房子的使用收益時,那要求房客繼續住下去也不夠保障房客的權利,所以法律就規定,關於房東應負責的修繕部份不願意修理,或是房子已經危害到房客的身家財產安全或是沒辦法達到當初承租的目的時,房客還是可以定一個月以上的時間先通知房東改善,於不改善或沒辦法改善時,房客就取得終止權了。

而在不定期限的租約中,為了避免時間久遠而使房東與房客的關係發生質變,所以法律就讓房東或房客都取得可以不須具理由就任意終止的權利。只是任意終止,可能會衍生出更嚴重的社會問題,所以基於社會政策面的考量,法律對房東就有諸多的限制,目的在保護房客。那房客有無這方面的限制呢?因為法律基本上是預設房客屬於經濟地位的弱勢,既然要保護房客,自然房客比較沒有受到一些條件的要求,可以任意終止,而且如果有比較有利於房客的習慣的話,就應該依照該有利於房客的習慣。

只是雖然法律給房客隨時終止的權利,但如果房客今天才跟房東講說明天不租了,那房東勢必會有段時間因為來不及找新房客須將房子閒置下來,不僅房東有經濟上的損失,也是一種社會資源的浪費。所以通常依照習慣,要終止租約的一方要先期通知,而通知的期間點可以由當事人自行約定,如果沒有約定,就依照租金給付的時間點,如果租金是每月每月繳,就應於一個月前通知,如果租金是每季每季繳,就應於一季前通知,依此類推。

參考法條:民法第424條、第430條、第435條第2項、第436條、第450

文獻:台灣房屋情報

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