:很多人好不容易存了一筆錢,歡歡喜喜地跟著另一半到處去看未來夢想中的家,終於相中了一間坪數剛好、格局方正、位置不錯、價錢又負擔的起的預售屋,打算下訂時卻擔心契約內容不合理,想先帶回家好好研究時,建商卻跳出來表示因為所剩戶數不多,且契約都是制式的並沒有任何客戶反應契約內容不合理,要訂的話就要馬上簽約,沒辦法讓客戶先將契約帶回家看,如果沒辦法接受的話將不予保留餘屋。有些人因為無法割捨心儀的房子而貿然簽約,最後房子出問題卻索賠無門;有些人因為狠心放棄卻得再次到處奔波找房子。究竟預售屋的買賣契約可否預先瀏覽?能否修改其中條款呢?

大部分販賣不動產商品尤其是預售屋,所用的契約都是由財大氣粗的建設公司這類大怪物事先擬定好、電腦繕打列印的書面,針對特定且社會上通行的交易現象而制定內容,對所有的買家都一體適用,這類書面在法律上叫做定型化契約。而消費者通常屬於普通老百姓,很難有辦法跟這類大怪物站在同一對等的立場去談判或磋商,要嘛就接受他不合理的條件然後忍氣吞聲,要嘛不跟他周旋然後拍拍屁股走人。

不過契約的意義既然是雙方立於同樣對等的地位,去協調後制定雙方都能接受的條件,互相負擔並履行權利義務。所以當有人破壞這樣的意義制定了定型化契約這種要嘛接受、要嘛拉倒的又像契約又只是單方制定出來的不倫不類的東西,法律就會站出來盡量保護沒辦法表達自己意見的消費者,訂定一套最低的規則讓這些不合理但社會又很需要的東西盡量讓他合理公平。

所以如果契約的內容不公平(消費者違約須付違約金建商卻不用,或是消費者不能事先看契約)、違反法律規定的一般原則(規定消費者就算沒有過失也要負責),或是沒辦法達到契約的目的(要求就算因為意外事故使房子沒辦法在期限內完成,消費者也應該繼續履約)的話,法律就認為這類條款沒有誠信,而沒有誠信的條款對消費者而言是不生效的。而如果一個條款看起來是不是對消費者有利沒辦法馬上分辨的話,發生爭議的時候就要做有利消費者的解釋。

而消費者面對定型化契約時,法律更明文規定消費者有30天以內合理的閱覽期,所以如果建商跟消費者講說不能事先看契約的話,是可以跟他主張說這種條款對消費者而言是無效的,你可以不需要理他,更可要求建商修改這類不合理條款的,而修改過的條款效力應該優於定型化契約條款。但是進一步來講,30天內的審閱期又太籠統,就算一天也算,像預售屋買賣這類型的契約,條文通常密密麻麻,一天一定看不完也找不出毛病的,到底要幾天才算合理呢?

其實並不一定要幾天才算合理,應該要隨條文的內容多寡或複雜程度而增加時間。而行政院針對一般社會較常見的定型化契約曾制定範本,作為最基本的消費者保障,就預售屋買賣而言是要求要有五天以上的契約審閱期,如果消費者遇到的契約審閱期短於五天,可能就會有保障不周全的顧慮了。

只是社會現實是很殘酷的,就算你主張契約不合理或要求修改、增訂條款,建商財大氣粗也不會鳥你,騙不到你自然還有別人,你想買還嫌你麻煩,說不定就直接很委婉的請你下次請早了,很多消費者反而害怕錯失良機而自甘墮入他的陷阱裡,這是很常見的行銷手法。其實會制定不合理條款的建商,通常商品一定會有很多缺失讓他們不敢擔保品質,所以失去成交機會說不定會因禍得福,消費者看屋前一定要有這類的心裡建設。

參考法條:消費者保護法第2條第7款、第9款、第11-1條、第12條、第15條,行政院消費者保護委員會「預售屋買賣契約書範本」

文獻:台灣房屋情報

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