:住公寓大樓有個好處,就是電梯會有人清掃、水管不通有人疏通、每幾個月定期抽水肥、樓梯間有監視器保護你安全、共用天線壞了會有人修理,更甚者聖誕節、過年會有人裝飾大樓門面,讓你感覺濃厚的節日氣氛,中秋節還會辦烤肉會,每年還可以跟大樓鄰居大家一起出遊培養感情。而這些事情當然都需要費用,羊毛出在羊身上,所需費用就由住戶全體的管理費所支應。

而住戶,指的是實際居住使用公寓大樓的使用人,所以所有權人也好、承租的房客也行、買大樓停車位的所有權人也算,法律規定管委會對這些實際使用公寓大樓的使用人有收取管理費的權利,不過當然管委會不可能對房東也收一筆管理費、對房客又收一筆,是以使用面積來核定該筆不動產應該繳交多少管理費,只要房客跟房東講好由誰負擔就好了。而各地管理費依照樓層面積、所在位置、屋齡、使用目的、設備多寡良窳等,會有不同的收費標準,所以法律並不會硬性規定每坪管理費應該繳交多少。

法律雖然規定管委會有權利可以跟住戶收取管理費,但沒辦法要求管委會對每個住戶的要求都必須盡力滿足,住戶有什麼問題應該向管委會或是在區分所有權人會議中提出,由所有與會成員以多數決決議是否施行,不能因此拒繳管理費,因為如果每個人都以這個理由拒繳管理費,更給了管委會不做事的理由;也不能因為其他人有繳自己就僥倖不想繳想坐享其成,這樣也會讓公寓大樓的公共事務推行不起來。

而管委會或區分所有權人會議如果有待忽職守或忽視住戶權益的情形時,法律也訂有限期改善及連續處罰的規定,保障住戶不會因為管委會的怠惰而讓公寓大樓滿目瘡痍。

而如果住戶不繳管理費,法律也規定管委會必須先踐行一定的程序,必須等到積欠了兩期以上的管理費或是達到相當金額後,先通知住戶限期繳納,到期不繳之後才能進行催繳,因為不繳可能是忘了或是有事沒辦法繳,總要先給他機會繳再來做催繳的動作。

管委會催繳管理費,就像一般討債的法律程序,可以先請里長進行比較不傷和氣的協商,或是請鄉鎮市區調解委員會進行調解;如果沒有成果,也可以申請法院進行調解;再沒辦法就只能直接進行訴追程序了。而法院的訴追程序有所謂的督促程序跟一般通常的起訴程序:通常督促程序是指聲請法院發支付命令,針對事證簡單明瞭的案件所進行,法院也只會就聲請人所提出的書面事證進行裁定,裁定過後經過二十天住戶收受後沒有提出異議就會確定,效力就跟確定的終局判決一樣強,管委會可以憑著這個確定的支付命令聲請強制執行,就住戶所有的財產進行拍賣、變賣等換價手續後抵扣積欠的管理費和利息,但不能額外要求就未來應該繳的管理費也一併預繳。但也因為支付命令程序簡單卻能跟確定的終局判決一樣強效,所以法律怕被聲請人的權益保障不夠,規定只要送達不到或是不用付任何理由提出異議(即只要向法院提出書面,說對這份支付命令有「異議」,這樣就達成異議的要件了),支付命令就失效,轉換成通常訴訟程序。

轉換成通常訴訟程序後,聲請人就必須繳納裁判費,然後與被聲請人進行調查證據、言辭辯論等冗長的程序,雖然麻煩,卻是最能夠根本解決問題的手段,而且如果住戶是習慣性不繳管理費,也可以因為有保全未來管理費債權的必要而請求裁判說連同未來多久的管理費要住戶先繳。

只是不管怎樣的程序,一來談錢傷感情,二來也浪費公寓大樓大家的時間與金錢,共同事務也容易讓人覺得麻煩而參與度不高,到最後共同事務沒人想熱心幫忙處理,受苦的還是住戶自己,所以還是按時繳交管理費才是上策。

參考法條:公寓大廈管理條例第3條第8款、第21條、第36條、第48條第4款、民事訴訟法第508條、第512條、第515條、第516條、第519條、第521

文獻:台灣房屋情報

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