:很多人都會在公寓大樓的頂樓做些私人用途,有些人會種種蘭花或一些蔬菜,收成時分送給大家敦親睦鄰一般;有些人則會用來裝自家的廣告招牌,或是出租給店家收些廣告費用;最討厭的就是擅自出租給電信公司架設基地台,不僅有礙觀瞻,而且對居民健康也形成心理上的壓力。可是不管是種蘭花也好,架廣告招牌或是基地台也好,都是佔用了公共使用的空間。

本來公共空間就不應該由少數人使用,這不僅是公平與否的問題,也可能因為公共空間被佔用而影響了整體住宅的美觀或是結構安全,比方說防空避難室被一樓住戶隔成餐廳使用,或是大樓外牆面被各樓層住戶隨便更改顏色影響住宅整體景觀設計,更甚而是私設鐵窗或是出租給商家架設廣告招牌影響安全逃生設施的順暢。

但是所謂私設廣告物或是變更大樓外牆顏色有很多模糊地帶,如果是在法定空地私設廣告物而不是在大樓本身設置,這樣算不算違反規定呢?又變更顏色要怎麼界定,如果只是補強粉刷而因為油漆新舊不同造成的色差算不算變更顏色呢?就因為實行起來很困難,所以主管機關針對這些疑義也陸續做出解釋,認為就公共空間與法定空地的使用目的上來看,只要在這些地方私設廣告物都算是違反了規定;而只要顏色的變更與原來顏色的色調調和不影響觀瞻,也不算變更顏色。

只是公共空間閒置對住宅的使用上是一種浪費,出租給商家架設廣告物或是基地台不僅能有效利用住宅的設施,更可以增加公共基金的收入而補貼公寓大樓的公共事務經費,而且一些必要的防盜設備裝置也很難去規範住戶不要安裝。所以法律並沒有嚴格限制這類公共空間的使用一律違法,而是要求說架設東西或變更結構、改變顏色要符合法令的規定,並且必須經過區分所有權人會議決議通過,或是訂定準則性規約由大家一同遵守,只要大家事先講好使用規則了,就可以有效利用這類的公共空間。

至於出租給電信業者架設基地台就比較有問題了,因為除了牽涉到公共空間的共同有效利用外,還涉及住戶的身體健康問題。雖然電磁波對人體的影響還沒有定論,但法律的社會責任不可能等出事了才來要求大家不要做什麼事,針對這種還有爭議的社會現象,法律的責任就是定出一套規則讓支持或反對的人都能共同去遵守,支持的人也要為自己的立場做出負責任的決定,所以如果想將頂樓或其他樓層的公共空間出租給電信業者架設基地台,除了跟架設廣告物一樣須經過區分所有權人會議決議通過外,更必須取得頂樓或架設樓層的區分所有權人的同意才行。而架設基地台也必須符合一定的要件,除了必須是因為第一類電信事業或公設專用電信設置機關有設置無線電通信工程的需要外,也不能妨礙原有建築物的安全。而為了避免未來真的發生損害而求助無門的情形發生,架設這類基地台不能是無償使用,必須支付償金才行。

如果違反以上這些遊戲規則的話,法律規定管理的負責人或是管委會應該制止這些私設或變更的行為,並且報請主管機關處罰並限期回復原狀或代為回復原狀並索取費用。

參考法條:公寓大廈管理條例第8條、第33條第2款,電信法第33條第2款、第3

文獻:台灣房屋情報

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