:許多人找房子最在意的就是租金的問題,總希望租金能合乎市場行情甚至比市場行情更低,深怕被房東佔便宜;而房東當然也不想吃虧,除了參考鄰近的出租行情來核定租金外,也會盡力找出本身房子的優點來合理化提高租金的理由;甚至有些房東為了不想繼續租給房客,會故意將房租調高到令人難以接受的地步,為的不是真想收到錢(當然如果真能收到錢他們也是很開心的),而是讓房客自己知難而退。

在這一高一低天平的兩端,因為價值觀的不同,難免會有爭執產生,為了不讓雙方價值失衡太嚴重,法律就訂出了一個標準,規定房租最高不可以超過一定的比例。不過法律並沒有相對地訂出最低標準,主要理由跟其他保護承租人的社會政策有關:(1)租賃契約屬雙方議定,房租定太高可能會有許多人無家可住造成社會問題,但房租訂定若遠低於行情,能保護經濟地位相對弱勢的房客解決社會問題,既然是房東要給房客的優惠,對房客當然是好的,法律也樂觀其成而無介入必要。(2)既然房東跟房客間也可以成立無償的使用借貸關係,當然也不用去管房租定的太過便宜。(3)很多房東與房客會成立租賃關係,主要是怕成立使用借貸關係對房客較無約束力,以後會有使用權利義務上的爭議,而且要收回比較難賦予強制的效果,成立租賃關係不僅相關法令較完備,而且租約經過公證後也可以逕付強制執行,比使用借貸較符合一般人對法律明確性的認知要求。

所以法律規定,城市地區房屋的租金,一年最高不可以超過土地(在公寓大樓通常為建物所佔土地的持分)及建物申照總價的10%。所以如果房子月租金>土地及房屋總價×10÷12,則房租就超出法定最高限額了。而此規定屬於強制規定,所以就算房東與房客在租約中載明了超出此規定的租金約定,或是表明不願受該法律限制的意旨,也會因為違反了強制規定而成為無效的約定;房客就算於訂定租約時迫於無奈同意負擔高於此限額的租金義務,房東在法律上也沒有請求權,房客還是可以拒絕給付(當然房客自己願意付就另當別論了,不過未來若有糾紛可能會有禁反言原則的適用就是了)。而法律在發生糾紛前,也規定就超出最高限額部份,主管的直轄市或縣市政府行政機關可以強制減少租金。

不過這規定只適用於供居住用的房屋,因為法律這規定主要是保障經濟上的弱勢族群,讓每個人都有安身立命的地方,如果房屋的用途不是居住而是在於營業用,保護目的就沒辦法達成,況且營業利益可能相當高,訂定租金最高限額來保護承租人可能也是多此一舉。

土地及房屋總價,法律規定土地的價值是以法定地價為計算,而房屋的價值則由地政機關估定。所以房東於申報房屋稅時也不敢為了節稅低報房屋總價太多,因為低報房價在未來行政機關類似估算這些價值時都會影響未來出租或處分所能獲得的收益。

參考法條:土地法第97條、土地法施行法第25條、最高法院43年台上字第392號判例

文獻: Yahoo奇摩

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