:都市地區房價持續看漲,尤其精華地區更是寸土寸金,在買不起新成屋或預售屋的情況下,中古屋及法拍屋市場變成許多首次購屋的房市新鮮人的優先選擇。不僅房價較新房子便宜個一兩成,也因為過去關於公設比及容積率的法令較鬆,更能夠買到坪數十足的居住空間。

只是一分錢一分貨,中古屋可能會因為屋齡已久而有管線老舊、壁癌、環境髒亂、管理不佳等的問題,買到的人可能要額外花一筆錢來整修,最後也跟買新成屋差不多(不過坪數充足還是相當大的購買誘因);而法拍屋市場則會有凶宅、無法事先看屋或事後點交、瑕疵無擔保、債務人滯留或破壞等的問題。

而法拍屋所產生的爭議,最公說公有理、婆說婆有理的問題,可能就是關於管理費滯欠該由誰負擔的爭議了。究竟法拍屋前任屋主所積欠的管理費,買到該法拍屋的拍定人是否有代替繳納的義務呢?而管委會是否得向該拍定人催討呢?

有人認為管理費既然是屬於區分所有權人對於公寓大廈共同管理的義務負擔,自然就應該由房子的所有權人繳納,而繳納義務並不會隨所有權人變更而有影響,仍會隨著房子而移轉,除非房子滅失,否則管理費仍應由房子現任的所有權人所負擔,因此應該由拍定人繳清積欠的管理費。

有人則認為,管理費是使用及維護公寓大廈公用設施的費用,就應該由房子的使用人繳納,既然拍定人是從拍定後才有權利開始使用房子,因此拍定人當然只需負擔從房子過戶後所產生的管理費。

其實會有以上的不同見解,主要是法律規定住戶規約對於房子的繼受人同樣有效力,而管理費的計算與繳納、催繳方式都是由住戶規約所訂定,自然對於房子的繼受人也同樣有效。也因為以上兩種看法都有其道理,法院因此也曾做出立場相異的裁判出來,致使實務運行上爭議不斷。

只是就管理費的性質而言,主要還是偏向公共設施的使用維護費用,也才會有要求承租人繳納的合理性,且管理費並未如地上權的地租般是一種法律明文定出來的「物上的負擔」,主要是由住戶規約所約定(法律只提供其合法性存在的理由),因此僅是屬於一種對人的債權債務關係,僅對特定人(即管理費產生當時房屋的所有權人)有拘束力。甚者法律規定住戶規約對繼受人有拘束力,是擔心新住戶不遵守規約會使管委會運作困難、破壞原來和諧的住戶間關係,因此是指整個住戶應該遵守的「行為規範」繼受人仍應繼續遵守,而非要求依住戶規約所已經發生的債務繼受人必須一併負擔。

實際上,因為管理費是否有積欠、積欠多少、是否已經進入催繳階段或進行訴訟中,實在非外人所能得知,若要求想買受法拍屋的投標人自行查明誠屬難事,而且也會影響投標意願及拍定價格(既然須負擔許多不確定的額外成本,自然投標者不會太多也不願以太高價格投標),也連帶地影響聲請拍賣房子的債權人及抵押權人債權受償的機會。因此最後法院也採取了後說的見解,認為拍定人無須負擔前任所有權人所積欠的管理費,管委會僅能針對前任所有權人進行催討或於房子拍賣時參與分配受償,實務上的爭議才告平息。

參考法條:公寓大廈管理條例第21條、第22條第3項、第24

文獻: Yahoo奇摩

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