:公寓大廈因為有許多人共同生活在同一棟建築物或社區中,所以很多事項往往牽一髮而動全身,不能想怎樣就怎樣。

只是要獲致能拘束全體住戶的決議結果,法律規定必須有一定的合法要件,畢竟每個人對於自有財產的處分與使用本來就有自由形成的空間,除非影響到他人法律上的權益而須受限制外,原則上應該是不受干涉的。而住戶規約僅是大家共同遵守的共同契約,並無國家公權力作為後盾讓住戶自行遵守,因此若想要有公權力的介入以支撐決議的拘束力,就必須符合法律要求的一定要件,唯有符合了該要件,法律才會假設該決議是經過公開且公平的討論,也才具備了拘束住戶的效力。

關於公寓大廈決議的合法要件如下:

一、有權利人的召集:因為區分所有權人會議決議事項主要是針對該公寓大樓之共同事項,且對全體區分所有權人均具有拘束力,因此召集會議的人當然須具有區分所有權人的身分。不過並不是全體區分所有權人都能獨立召開會議,畢竟召開一次會議可能需要耗費相當多的人力、物力或時間,因此法律就賦予管理負責人、管理委員會主委或管理委員為召集權利人,畢竟他們基於職務上的管理,比較能夠知道大樓、社區內的大小事,也比較能了解哪些事項有召集會議的需求,而且透過他們比較能歸納整理出大家都認為重要的事項,避免相同問題被重複提出。

只是如果召集權利專屬於管委會的成員但所有成員都怠於召集,則一樣無法解決住戶召開會議的需求,因此法律就規定召集權利人每年至少要召集一次。而除了定期召集的會議外,如果有重大事項或有召集需求的話,召集人也可以請求召開臨時會;而如果有區分所有權人人數達全體區分所有權人五分之一以上,或是請求召集的區分所有權人區分所有權比例佔全體合計五分之一以上的話,也是可以書面載明召集目的及理由後請求召集。

二、合法的通知:

因為決議可能是針對單一或少部份住戶,也可能與全體住戶權益均有影響的,或是跟其他住戶無關但會受到間接影響的。為了讓所有受到直接、間接影響的人均有機會能在會議中提出自己的意見或看法,並且主張自身權益,所以法律規定要在開會前十天,載明了本次開會主要討論的內容,而且重要事項(諸如管理委員會的選任)不得以臨時動議方式提出,以書面方式通知全體區分所有權人。只是如果召開臨時會,因為有時間上的臨時性、急迫性而無法依照規定於十天前通知的話,法律也規定可以以公告的方式,只是公告方式還是須有二天以上,以求能讓全體區分所有權人均能獲得將召開會議的資訊。

三、多數決:

決議畢竟是要能拘束全體住戶的,所以一定要能獲致大多數人的同意才能取得代表多數人意見的正當性,因此除非住戶規約有其他規定,否則決議事項必須經區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意,亦即在人數上及應有部份比例上均取得多數,才能使決議產生拘束全體住戶的效力。

只是如果每次都因為少數區分所有權人不同意,而以這種人數及表決比例的多數要求門檻來阻礙決議的通過,反而會令多數人受到少數人的限制。因此如果針對同一議案本次未能取得合法人數與表決比例,還是能在下次會議中提出,而除了規約有特別規定外,只要有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意的話,即能通過該決議。而在表決權的計算上,也限制單一個人針對單一議案的表決權,縱使該個人所佔區分所有權比例或是所有的專有部份數量超出全體區分所有權或是專有部份數量五分之一以上,或是所代表人數或區分所有權比例超出全體人數或區分所有權比例五分之一以上,超出部份均不記入表決。而如果區分所有權係由許多人所共有,也僅能由一人代表行使一個表決權。

四、特別事項之特殊同意:

由於某些特定事項對於全體住戶可能無甚關係,但對於特定、少數的住戶可能影響甚深,所以針對該特定事項(諸如將某住戶的房子約定為公共空間,或是在某住戶房子外強或樓頂加裝設備等),除了應符合一般的合法要件外,更應取得受影響之區分所有權人之同意,如此才不會淪為多數暴力,屬於法律針對少數受影響區分所有權人的特別保障。

參考法條:公寓大廈管理條例第25條、第27條、第30條、第31條、第32條第1項、第33

文獻: Yahoo奇摩

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