:房東將房子出租給房客,主要目的就是要收取租金賺點小利潤。

只是租金的收取應該在有權請求的期限內要求房客給付,否則如果房東有一期忘了收,房客也忘了繳,過了十年八年房東想起來才向房客請求繳納的話,不僅房子的使用價值已經不同而使計算上顯得困難,也因為權利的存否及證據認定困難而容易引發爭議。

為了保障交易上的安全及避免社會運行的正常秩序因為時間的因素受到影響與勞費,所以法律規定任何一種權利的行使,都須在所規定的期間內行使。在形成權(一經權利人行使即當然地發生權利的變動,如解除委任、終止租約等)有所謂的除斥期間,而在請求權(由權利人像義務人請求,須經義務人履行義務後才會發生權利變動的結果,如請求交付商品等)則有所謂的消滅時效。

時效的規定有長有短,主要是看請求權的內涵而定。只是大家對權利的重要性程度認定不一,所以法律就通常性的權利設計了十五年的普通時效期間,而一些特殊但大家認為也很重要的權利,則針對權利的性質、證據保存難易、社會觀感及對義務人與權利人影響的輕重程度,設計了不同的短期時效。在時效期間內,法律提供權利人公權力作為後盾,義務人若不自動履行,權利人可以在法院判定權利有效存在確定之後,要求法院強制義務人履行。一旦時效經過,則義務人就可以提出時效經過作為抗辯而不去履行義務,此時權利人權利雖然仍舊存在,但法律已不提供權利人強制義務人履行的公權力,權利人只能等義務人良心發現自動履行,否則權利人已不能透過任何合法的管道要求義務人。

租金的時效,依法律規定為五年,只是租金是每期到期後房客才會產生給付義務,所以每期租金的時效都是個別計算並且個別到期的,比方說如果租金是按月繳納,房客連續欠租三個月,則這三個月的租金都是個別自該期租金到期日起算時效,並且在五年後分別逐月到期。

而房東終止租約,房客仍舊拒不搬遷,則房東可以自終止租約起依照通常使用房子的對價,請求占用人即原房客給付占用房子的不當得利或無法使用收益房子的損害賠償(通常為原租金的價額)。比較容易令人誤解的是,占用人占用房子使屋主無法使用收益房子所產生的損害金,性質上應該屬於損害賠償的一種,依照法律規定請求的時效應該是二年而已,另外因為占用人占用房子所得到的利益是沒有法律上的原因,也屬於不當得利的一種,依照規定也有十五年的時效,所以究竟應適用何種時效常令人產生誤解。

法院實務上認為因為同樣是使用房子的代價,時效的考量基準點應該都相同,不能因為名稱分別是租金、損害賠償或是不當得利,就認為時效應該有不同的規定,所以依照時效設立的目的,仍認為此類占用後所產生的損害金、不當得利,仍應依照租金的時效規定,以五年為準。權利人須在五年的時效期間內請求義務人履行,如此才能中斷時效,阻止義務人抗辯權的產生,不能因為五年時效期間內為請求就改用十五年的不當得利時效。而在時效期間內請求後,權利人須在六個月內起訴,否則仍舊認為時效沒有中斷。

法律不保障在權利上睡著的人,如果權利人對自身的權利都懶得去維護,法律也沒有必要去強迫權利人要積極爭取。所以別讓你得權利睡著了,不僅是一個呼籲,更是法律課與所有人的一種無形的法律責任。

參考法條:民法第125條、第126條、第128至第130條、第144條,最高法院49年度台上字第1730號判例、最高法院85年度台上字第711號判決

文獻: Yahoo奇摩

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