:台灣人幾乎每個人腦子裡都是在想該如何賺錢,勤奮工作的結果除了工時是全世界最長的國家外,也造就了令人驕傲的經濟奇蹟。除了受雇工作外,很多人選擇在家就是上班的工作形態,所以客廳即工廠、店家,住商混合的社區生活在台灣相當常見。

只是自己有個獨棟的小店家到還好,損失自付,一旦住在公寓大樓,房子是大家共同一起生活的空間,在自家房子裡經營生意就必須考慮到公寓大樓其他住戶的身家安全保障,因此針對住戶對房子的使用有不同程度的限制。

首先是法律直接針對房屋的使用目的所作的限制,就是房子的使用必須合乎使用執照所載,不能房子登記為住家用,實際上卻用來經營按摩店或卡拉OK店等非住家使用目的。因為房子在不同的使用登記上,不僅稅賦上的負擔不同,就噪音容許範圍、建築或建材的結構、風險程度等或其他各方面的主管法令均有所不同,違反使用執照記載之使用,不僅管理上困難或不公平,也會對房子本身或其他住戶的身家安全肇生非預期內的風險。想要將房子做非使用執照登載上的用途,就必須向主管機關提出申請,經過變更登記後才能變更房子的使用目的,簡言之就是不能掛著羊頭賣狗肉。違反的話,管委會是有權力可以制止的,住戶若制止不聽,逼的管委會當抓耙子的話,住戶可能會面臨到遭主管機關連續罰款直到改善為止的處罰,甚至被管委會起訴請求強制搬遷的命運。

其次是公寓大樓住戶規約與決議上的限制,因為雖然房子的使用符合使用執照上的登載,但畢竟整棟公寓大樓是全體住戶所共同居住與維護的財產,與全體住戶有非常緊密的聯繫,隨意使用也會造成居住品質或房價的低落,所以房子的使用當然也不能違反全體住戶的共同利益。只是雖然要顧及全體住戶的共同利益,但也不能太過干涉住戶對自己才產權的使用、處分權利,所以第二層的規範僅要求住戶使用房子應符合房子的正常使用,且不違反全體住戶的共同利益。從反面的模糊性規範去做比較寬鬆的要求,而是否有違反房子的正常使用方式或是違反全體住戶的共同利益,則由區分所有權人會議議決,因為有比較大的空間,使用人不會動輒得咎。

最後,房子的使用雖然完全符合法律規定及住戶規約、決議,也不表示使用人對房子可以為所欲為不做任何維護或防範措施,因為法律規定、住戶規約、決議等,都還是有效的繼續存在並限制住戶對房子的使用,所以使用人還是必須繼續遵守此等限制的規範,仍舊必須時刻維護全體住戶的利益。法律更規定,在公寓大樓經營特定行業(大多是具有危險性質者,諸如餐飲、瓦斯、電焊等)的話,負有投保公共意外責任保險的義務,一旦意外發生時,能在最短時間內(當然是排除保險公司主張不予理賠的理想狀況)對全體住戶提供最基本的補償。畢竟房子發生公共危險,如果肇事的住戶不願理賠或是無力理賠,不僅其他住戶哭求無門,也會發生社會問題,所以除了肇事住戶須對其他住戶負起賠償責任外,法律也設計受害住戶可由保險此一社會安全機制措施獲得最低度的保障,讓社會問題能在社會安全機制中獲得解決。如果使用人未投保公共意外責任保險,除了管理委員會可以代為投保並向該住戶要求負擔費用,也可能遭受主管機關罰款的規定,甚至管委會若未代為投保,也會遭受主管機關罰款。

而究竟哪些行業屬於危險性質行業,因為法律不可能常常修改,所以僅做原則性的規定,而將其具體定義交由行政機關加以規定,讓法律的規範能經由較具有機動性的行政規則隨時充實內容而與時俱進。

文獻: Yahoo奇摩

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