:很多人好不容易存了一大筆錢買到夢寐以求的房子,都希望自己住的地方不僅屋況要完好無缺,就連公設也要盡善盡美,最好自己所居住的大樓能夠變成一個城堡,男女老幼在社區中都能享受最好的居住品質,遠離外面世界的危險與誘惑。

因此現在很多建商在賣房子的過程中,都會對前來看屋的買家賣力介紹建案的公共設施和品質,盡力符合最多數人的需求,以創造更好的銷售成績。

只是很多買家常常買了之後大失所望,怎麼建案銷售完畢原先作為公設參考的設施都被建商搬走了,銷售期間原本美侖美奐的公共空間變得陰森荒涼,讓心中的夢想家與現實產生相當大的落差,感覺好像被建商給騙了。

許多買家不願屈服於現實,開始自立自強,成立管委會開始推動公共建設的維護與活動的安排,但百業待興,一切的熱情往往卡在『錢』關上,沒錢就什麼事都辦不了。先入住的住戶不想花錢讓後來的住戶坐享其成,後入住的住戶則因為沒參與管委會決議而不想花錢為人作嫁,公共事務的推展格外困難。

其實大家可以不用為錢傷和氣,因為法律已經規定錢的來源了:公寓大廈的公共基金除了住戶所繳的管理費之外,起造人也就是建商必須依工程總價提撥一定比例或一定金額的錢,由各直轄市或縣市的主管機關代收,主管機關代收後待公寓大廈的管委會成立後再撥付給該公寓大廈的管委會,作為公寓大廈的公共基金,而工程的總造價必須在申請核發建照時就載明。

建商必須取得主管機關代收的繳付證明之後才能取得建物的使用執照,在公寓大廈社區成立初期,這是相當重要的一筆公共基金來源。畢竟建商從買家的身上撈了一大筆錢,總該回饋點皮毛給這些衣食父母,這樣才不會給人貪得無饜的印象,也有助於商譽的建立並促進日後建案的銷售口碑。

而提撥的比例,法律也依照工程總價做出了階段式累退比例的規定,以一個工程總價十一億三千萬元的建案來說,建商應提撥比例計算如下:

1.工程總價在新台幣一千萬元以下者,應提撥千分之二十,也就是二十萬元(10,000,000×20÷1,000200,000)。

2.工程總價超過新台幣一千萬元,在一億元以下者,超過一千萬元的部份應提撥千分之十五,也就是一百三十五萬元(90,000,000×15÷1,0001,350,000)。

3.工程總價超過新台幣一億元,在十億元以下者,超過一億元的部份應提撥千分之五,也就是四百五十萬元(900,000,000×5÷1,0004,500,000)。

4.工程總價超過新台幣十億元者,超過十億元的部份應提撥千分之三,也就是三十九萬元(130,000,000×3÷1,000390,000)。

5.工程總價十一億三千萬元的建案,建商應提撥的公共基金總計六百四十四萬元(200,0001,350,0004,500,000390,0006,440,000)。

只是法律雖然規定工程造價應於核發建照時載明,也訂明提撥比例,但建商若低報工程造價,法律也很難去防範建商少提撥,所以買家在看屋時就要詳細審核建商信用,主動了解工程建材和工法,多方查驗實際造價並詢問清楚、留存記錄,避免未來讓建商有少提撥公共基金的機會。

參考法條:公寓大廈管理條例第十八條、公寓大廈管理條例施行細則第五條

文獻: Yahoo奇摩

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