目前日期文章:200902 (77)

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答:

按「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,簡化共有關係若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一,則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分,其他共有人即不得主張優先承購權。」 

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小套房應注意問題 : 

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:取得農地未必能興建農舍

一般民眾以為,取得農地後,就可以立即興建農舍,卻往往遭到政府相關單位打回票,滋生困擾及誤解。申請人之戶籍所在地及其農業用地,需在同一縣市內,且其土地取得及戶籍登記均應滿兩年。中央雖然修改農業發展條例,規定非自耕農身分得以買賣農業用地。然而,不少人興致沖沖向相關單位提出申請興建農舍,往往遭到打回票,造成對政府的誤會。昨天,一名蔡姓埔里鎮民就前往縣府親民時間陳情,陳述自己是九二一震災災民,且領得全倒証明,原土地已出售,並於去年三月新購農地,準備興建農舍,卻無法如願。

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:透過專業的房屋仲介公司買賣房子,已是目前相當主流的購屋模式,仲介公司可以提供較多的物件資訊及專業知識,節省購屋人不少的時間,但相對地也必需支付一筆額外的服務費。享受便利的服務,理應付費,但萬一碰到不好的房屋仲介公司,不論是買到瑕疵屋還是海砂屋,或者馬桶不通、屋頂漏水、仲介費用超收等,還是會讓消費者花錢又受氣。所幸,自從9125日起正式施行[不動產經紀業管理條例]後,消費者已能獲得較有效的保障。 

    房屋仲介公司提供購屋人什麼服務呢?除了本身有充足的房屋案源可以銷售外,專責的經紀人也會依照客戶需求代尋合適的房屋,省卻購屋人四處奔波的時間與勞力;仲介公司同時提供各類不動產資訊,包括地區環境、產品介紹分析、行情資訊以及不動產相關稅務、購屋計畫的諮詢;更重要的是,房屋交易過程複雜,風險亦多,專業的房屋仲介公司不僅可以為購屋人處理購屋前後過戶、貸款事宜,也能保障交易過程的安全。此外,不少仲介公司還提供購屋後的漏水保固、清潔搬家及裝潢等資訊。

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:在宜蘭、桃竹、花東或是高雄縣,買農地蓋別墅,是許多人一圓退休夢想的起點,尤其有交通建設利多的宜蘭,農地價格已大漲。宜蘭冬山河旁,除著名的風車外,也越來越有歐洲的浪漫風情。售農地,配建的廣告,更是放眼可見。宜蘭農地平均從每坪5千元,已炒到每坪1萬元至12千元。目前最流行買農地蓋別墅的地點,除了有北宜高通車利多的宜蘭外,還有隨著高鐵炒高行情的桃園和新竹,另外就是以觀光取勝的花蓮。

現在也流行一百天蓋別墅的鋼構健康住宅,鋼構住宅三個月就可以完工,而且高張力鋼板彈性佳,耐震;無焊接表面,加上可阻隔溫度的斷熱、斷冷材質,兩層60坪的房子,總重量不會超過35噸,結構輕,不會因笨重倒塌,是快速圓夢的健康住宅,目前正在花東、宜蘭等地流行。不過鋼構住宅造價不便宜,依外壁材好壞有三種不同等級,最差的每坪四萬八,一般五萬九,最豪華六萬八,跟RC比起來大約貴兩成左右,但因為安全、通風、健康又有流線型造型,是不少夢幻別墅採用日式、歐式風格的新作法。竹科南邊竹北市一帶,還有高雄縣橋頭鄉,也都是流行買農地蓋別墅的區域。竹北市是因為科技新貴,橋頭鄉因為被高雄大學包圍,是完全沒有工業區的住宅新市鎮,這些都會區邊緣,擁有比較大的農地,空氣清新,交通還可以的地點,也吸引不少退休族提早布局。

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:農業使用包括設施型之使用及土地利用型之使用,故於前開農業使用之定義即有「實際供農作、森林、養殖、畜牧」之使用及「設置相關之農業設施」之使用;「農舍」則係為協助農民就近照顧其農地,並解決其居住問題,而允許其於自有農地之一定面積範圍興建之建築物。

有關「農業設施」之定義,因都市土地或非都市土地之適用法規不同,對該設施有不同之名稱;且非都市土地因設施性質、用途之不同,更有多種不同之設施名詞,但均屬農業發展條例所定義農業之範圍,且為農業經營所必須之設施,為實際執行有明確依據,爰引用各相關法規內有關之名稱,於辦法中明列,以示周全,並符合母法規定,該等法規包括都市計畫法施行細則、非都市土地使用管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、台北市土地使用分區管制規則等。

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1.農業發展條例 18 本條例8914日修正施行後取得農業用地之農民,無自用農舍而需興建者,經直轄市或縣市主管機關核定,於不影響農業生產環境及農村發展,得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍

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:民法第四百二十五條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」,依上揭規定,如買賣之房屋有未到期租約存在,買受人應承受前已存在之租賃契約至契約期滿,而承租人應改向買受人繳納租金。至於承租人所支付押金,現實務見解認為如出賣人未將押金隨同移轉予買受人,則於租約期滿時,承租人應向出賣人請求返還押金,而非買受人。


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:按屋主與甲買主訂立房屋買賣契約後,就同一房屋又與乙買主訂立內容相同之買賣契約,稱為「一屋二賣」,依據債權契約之相對性,賣方與乙買主所訂買賣契約,其效力並不影響甲買主契約之效力,然因房屋只有一棟,賣方如就乙買主之契約為履行,甲買主即無法取得該屋,反之,賣方如就甲買主之契約為履行乙買主即無法取得該屋。
  於此種情形,未能取得房屋產權之甲買主或乙買主得依民法第二百二十六條第二百五十六條規定解除買賣契約並向屋主請求損害賠償。此際,屋主若是故意欺瞞,企求不法利益,尚有可能成立刑法第三百三十九條之詐欺取財罪

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:按民法第三百四十九條:「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。」、第三百五十三條:「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。」,此即賣方之權利瑕疵擔保責任。
  按屋主者向銀行貸款,並以房屋設定抵押權擔保後,一旦債務未能清償,債權人即可聲請查封拍賣該抵押之房屋以取償,現屋主隱匿房屋遭查封之情與買方訂立買賣契約,除非屋主出面清償完畢,撤銷查封,否則買方將無法取得該屋之權利。

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:一、何謂斡旋金:
  買
房子,沒有不討價還價的,可是房子的交易金額龐大,買方難免猶豫,仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時不能達成共識,但雙方仍有協調一致之可能時,由買方提出部分價金,交由仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。依一般民間交易習慣,斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,且以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

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:按賣方委託仲介公司出售其房屋,應簽署委託仲介契約,委託仲介公司於相當期間內辦理銷售事務,一旦買賣雙方達成協議簽訂買賣契約,仲介公司再向雙方收取服務報酬。惟有賣方或買方為規避仲介費之支出,竟合意於銷售期間屆滿後再行訂約,故仲介公司之現行作法即於委託銷售契約內約定,如經由仲介公司曾經仲介之客戶,而於委託銷售期滿後二個月內,賣主逕與該客戶成交者,視為仲介成功之條款,仲介公司自得請求報酬。


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:不動產仲介公司之經營業務內容,固然在於媒介不動產之買方與賣方達成不動產交易,以賺取仲介酬勞為目的。惟若仲介公司刊登之廣告及銷售內容與事實不符,或仲介公司之人員於執行仲介業務時有故意或過失致交易當事人受有損害時,依不動產經紀業管理條例第二十一條及第二十六條之規定,仲介公司及有關人員應負損害賠償責任。


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:仲介公司接受賣方委託後,應先進行物件調查,並將調查所得據實告知買方,以期買方於評估後能訂定買賣合約。仲介公司應告知買方之資料如下:
1.
所有權人

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:成屋又稱中古屋,係不動產仲介業者仲介的最大項目,與預售屋不同之處,在於成屋已完成使用,房屋之位置、座落、屋況等因素均足以影響其價格,故購買成屋應注意下列各項:
一、瞭解產權:

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:成屋買賣與預售屋之差別在於成屋係已經建築完成,買賣重心在於屋況、產權、有無貸款或抵押權存在、有無出租等;而預售屋則在於訂約時尚無房屋存在,而係由建商負責施工,重點在於設計、建築技術是否良好、建材有無與契約相符,建商有無履約能力等,惟有針對重點對症下藥,消費者方能保障權益。


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:依據民法第六十六條規定,所謂不動產,係指土地與其定著物兩種。土地指一定之地表及地上地下之一定空間。定著物者,則指繼續密切附著於土地不易移動其所在,非土地之構成部分而具有獨立之使用價值者,如房屋、廠房、水塔、橋樑等。民法就不動產之特別規定如下:
1
、不動產物權之移轉或設定,應以書面為之(民法第七百六十條)。

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()照價收買-指國家按照私人所報地價,強制收買其土地,以取消私有土地所有權之行為.

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(一)    抵費地:指的就是當實施「市地重劃」時,重劃區內土地所有權人,按其土地受益比例,以其未建築土地,折價抵付應行負擔之工程費用,重劃費用及貸款利息之土地.

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()依土地法規定:

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