新莊房子不動產的大小事

答:法律把租賃契約列為有名契約的類型之一，除了因為社會上比較常見外，主要是將其法定要件列出來後，可以與其他契約類型做區隔，並因此杜絕不合理的社會現象。押租金雖然在社會上於租賃關係中屬於常見的現象，很多人也以為他屬於租賃契約的成立要件，但其實押租金會增加承租人的負擔造成社會問題，因此法律將押租金排除於租賃契約的生效要件中，並且規定高於一定程度的押租金，超出部份可以抵扣租金。

租賃契約，以出租人「同意」將租賃標的物租予承租人使用收益，承租人「同意支付」租金而成立。因此只要意思達成共識就能成立，無須實際交付租賃物或租金，而一方已履行另一方卻不履行則屬於違約處理的範圍，那是另一個問題了。而法律只規定租金為法定契約要件，則押租金自然不屬於租賃契約的生效要件，所以就算寫在同一個契約書中，仍屬於另一個契約內容，屬於無名契約的一種，擔保承租人履行租金、違約金、租賃物之返還等契約義務。而押租金契約一般是以交付押金為成立，屬於要物契約的一種，因此必須實際交付押金後才會成立押租金契約，如果房客已交付租金，而房東亦提供房子給房客使用也收受了租金，則就算有押租金的約定而未實際交付押租金使押租金契約未成立，亦不影響租賃契約繼續有效。

答:很多人好不容易存了一筆錢，歡歡喜喜地跟著另一半到處去看未來夢想中的家，終於相中了一間坪數剛好、格局方正、位置不錯、價錢又負擔的起的預售屋，打算下訂時卻擔心契約內容不合理，想先帶回家好好研究時，建商卻跳出來表示因為所剩戶數不多，且契約都是制式的並沒有任何客戶反應契約內容不合理，要訂的話就要馬上簽約，沒辦法讓客戶先將契約帶回家看，如果沒辦法接受的話將不予保留餘屋。有些人因為無法割捨心儀的房子而貿然簽約，最後房子出問題卻索賠無門；有些人因為狠心放棄卻得再次到處奔波找房子。究竟預售屋的買賣契約可否預先瀏覽？能否修改其中條款呢？

大部分販賣不動產商品尤其是預售屋，所用的契約都是由財大氣粗的建設公司這類大怪物事先擬定好、電腦繕打列印的書面，針對特定且社會上通行的交易現象而制定內容，對所有的買家都一體適用，這類書面在法律上叫做定型化契約。而消費者通常屬於普通老百姓，很難有辦法跟這類大怪物站在同一對等的立場去談判或磋商，要嘛就接受他不合理的條件然後忍氣吞聲，要嘛不跟他周旋然後拍拍屁股走人。

答:又到了繳稅季節，許多人碰到要申報房屋稅時都會產生一樣的疑問，到底房屋稅課徵的對象有哪些？如果是自行加蓋的違建部份要計入核算房屋稅的範圍嗎？會不會因為自行將違建計入房屋稅部份，就被主管機關將我家房子拆掉？

其實違章建築主要是因為在消防、使用上未能通過主管法令，而違反行政規章，並不是當然就表示人們不能擁有，在法律上還是屬於可以取得所有權的部份，因此法律也保障所有權人可以排除其他人就該違章建築的侵佔、破壞，而違章建築更可以成為買賣的標的物。

答:很多人買房子時喜歡買一樓的住宅，除了有獨立出入口可以不用跟其他住戶共用樓梯出入方便外，更因為一樓有許多附加的使用價值，比方說如果是在住宅區的話，可以在一樓庭院裡種花蒔草或是將車子停在騎樓；而如果是在商業區，更可以在一樓自己或是租給別人擺擺小攤子做生意。只是在騎樓擺放自有車子或是攤位，常常會有鄰居抱怨說阻礙通道，甚至招來警察的關心。一樓住戶往往就會感到納悶，明明是我買的房子，騎樓也在我的產權範圍內，為什麼我不能自己單獨使用騎樓？

其實騎樓的設置是一種台灣特有的建築特色，在以前主要是供行人避雨之用，而且又能兼顧做生意的便利性，讓過往的客人不至於因為下雨就不來店家逛街，所以一直傳承下來。只是在現代社會，大眾公共安全以及社會責任的意識漸漸萌芽，騎樓有其便利性卻也可能因為使用上的不當而危急整個住宅的安全，既然騎樓這種建築形態已經存在久遠無法一時間更改民眾的建築習慣，法律為了兼顧公眾利益以及社會現狀，就規定騎樓的所有權可以屬於私人，但使用上必須受到限制，強制騎樓必須當作道路或是人行道提供給公眾通行使用，避免因為私人所有權的任意處置而危及公眾利益，目的在於維持交通的順暢，也避免消防救援上的阻礙而影響全體住戶的安全。就像公寓大廈一樣會有所謂的公設，限制所有權人將自己權利的一部份分享出來，同樣是考量到公眾的利益。

答:住公寓大樓有個好處，就是電梯會有人清掃、水管不通有人疏通、每幾個月定期抽水肥、樓梯間有監視器保護你安全、共用天線壞了會有人修理，更甚者聖誕節、過年會有人裝飾大樓門面，讓你感覺濃厚的節日氣氛，中秋節還會辦烤肉會，每年還可以跟大樓鄰居大家一起出遊培養感情。而這些事情當然都需要費用，羊毛出在羊身上，所需費用就由住戶全體的管理費所支應。

而住戶，指的是實際居住使用公寓大樓的使用人，所以所有權人也好、承租的房客也行、買大樓停車位的所有權人也算，法律規定管委會對這些實際使用公寓大樓的使用人有收取管理費的權利，不過當然管委會不可能對房東也收一筆管理費、對房客又收一筆，是以使用面積來核定該筆不動產應該繳交多少管理費，只要房客跟房東講好由誰負擔就好了。而各地管理費依照樓層面積、所在位置、屋齡、使用目的、設備多寡良窳等，會有不同的收費標準，所以法律並不會硬性規定每坪管理費應該繳交多少。

答:很多人都會在公寓大樓的頂樓做些私人用途，有些人會種種蘭花或一些蔬菜，收成時分送給大家敦親睦鄰一般；有些人則會用來裝自家的廣告招牌，或是出租給店家收些廣告費用；最討厭的就是擅自出租給電信公司架設基地台，不僅有礙觀瞻，而且對居民健康也形成心理上的壓力。可是不管是種蘭花也好，架廣告招牌或是基地台也好，都是佔用了公共使用的空間。

本來公共空間就不應該由少數人使用，這不僅是公平與否的問題，也可能因為公共空間被佔用而影響了整體住宅的美觀或是結構安全，比方說防空避難室被一樓住戶隔成餐廳使用，或是大樓外牆面被各樓層住戶隨便更改顏色影響住宅整體景觀設計，更甚而是私設鐵窗或是出租給商家架設廣告招牌影響安全逃生設施的順暢。

答:許多人找房子最在意的就是租金的問題，總希望租金能合乎市場行情甚至比市場行情更低，深怕被房東佔便宜；而房東當然也不想吃虧，除了參考鄰近的出租行情來核定租金外，也會盡力找出本身房子的優點來合理化提高租金的理由；甚至有些房東為了不想繼續租給房客，會故意將房租調高到令人難以接受的地步，為的不是真想收到錢（當然如果真能收到錢他們也是很開心的），而是讓房客自己知難而退。

在這一高一低天平的兩端，因為價值觀的不同，難免會有爭執產生，為了不讓雙方價值失衡太嚴重，法律就訂出了一個標準，規定房租最高不可以超過一定的比例。不過法律並沒有相對地訂出最低標準，主要理由跟其他保護承租人的社會政策有關：（1）租賃契約屬雙方議定，房租定太高可能會有許多人無家可住造成社會問題，但房租訂定若遠低於行情，能保護經濟地位相對弱勢的房客解決社會問題，既然是房東要給房客的優惠，對房客當然是好的，法律也樂觀其成而無介入必要。（2）既然房東跟房客間也可以成立無償的使用借貸關係，當然也不用去管房租定的太過便宜。（3）很多房東與房客會成立租賃關係，主要是怕成立使用借貸關係對房客較無約束力，以後會有使用權利義務上的爭議，而且要收回比較難賦予強制的效果，成立租賃關係不僅相關法令較完備，而且租約經過公證後也可以逕付強制執行，比使用借貸較符合一般人對法律明確性的認知要求。

答:增設停車位是建商主動在法定停車位以外自行增加之停車空間，無關是否要取得政府在建築法規上的獎勵措施，所以與獎勵停車位不同，是無須經過申請核准的（當然還是要通過相關的建築法規，且增設停車位要申請為獎勵停車位也是可以，只是就必須受限於獎勵停車位相關法規的設立要件）。

與獎勵停車位相同，因為增設停車位不是依法令規定所必須設立的，所以在登記上除了可以登記為大公或小公外，同樣也可以登記為獨立門牌號碼，可以有獨立權狀並單獨成為所有權買賣的標的而無須隨同主建物一併移轉。只是與獎勵停車位有相同的問題，就是必須視是否與法定停車位在同一樓層、在結構上或使用上是否與法定停車未有所區隔，且同樣必須取得「防空避難所在地」之證明。

答:所謂獎勵停車位，是指政府在建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項上做出比較寬鬆的限制或獎勵措施，鼓勵建商多釋出建物空間提供公眾使用，解決公共停車位空間不足的問題，建商為了能取得政府上述獎勵措施因此所增設之停車空間，須經過申請核准。

獎勵停車位除了跟法定停車位一樣可以登記為大公或小公外，由於他已經超出了法令規定所要求釋出的停車空間，非一定要設立，所以也可以成為獨立的建物而成為買賣的標的。而究竟該作為公共設施或是可以作為獨立建物登記，一般認為應視是否與法定停車位位於同一樓層、與法定停車位間是否在構造上或是使用上可以區隔、以及有無取得「防空避難所在地」之證明而定。如果非同一樓層、在構造上或使用上與法定停車位可以區隔且已取得防空避難所在地的證明，則該停車位就可以作為獨立建物而成為買賣標的。

答:很多人假日時候喜歡召集三五好友回到自己的小公寓或大毫宅裡，唱唱卡拉OK、打打衛生麻將，在自己的小天地裡享受難得的休閒時光。

但在享受閒暇愜意的假日生活時，卻也往往忽略了公寓大樓其他住戶想利用假日把一個禮拜不足的睡眠都補足的小小心願。也有的人平常上班忙碌，只能利用假日整理家裡、換換擺設或請人重新裝潢，敲敲打打引起的振動、灰塵也常會讓隔壁或樓上樓下的鄰居心生怨懟。有自覺的住戶，在干擾到鄰居之前會先主動打聲招呼，之後也會送點小點心以表歉意；沒有自覺的住戶，卻會覺得在自己的家裡做什麼事別人管不著，更認為鄰居事大驚小怪。