新莊房子不動產的大小事

答:

(1)共有之意義：

答：

按「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。」 

答:

小套房應注意問題 : 

答:取得農地未必能興建農舍

一般民眾以為，取得農地後，就可以立即興建農舍，卻往往遭到政府相關單位打回票，滋生困擾及誤解。申請人之戶籍所在地及其農業用地，需在同一縣市內，且其土地取得及戶籍登記均應滿兩年。中央雖然修改農業發展條例，規定非自耕農身分得以買賣農業用地。然而，不少人興致沖沖向相關單位提出申請興建農舍，往往遭到打回票，造成對政府的誤會。昨天，一名蔡姓埔里鎮民就前往縣府親民時間陳情，陳述自己是九二一震災災民，且領得全倒証明，原土地已出售，並於去年三月新購農地，準備興建農舍，卻無法如願。

答:透過專業的房屋仲介公司買賣房子，已是目前相當主流的購屋模式，仲介公司可以提供較多的物件資訊及專業知識，節省購屋人不少的時間，但相對地也必需支付一筆額外的服務費。享受便利的服務，理應付費，但萬一碰到不好的房屋仲介公司，不論是買到瑕疵屋還是海砂屋，或者馬桶不通、屋頂漏水、仲介費用超收等，還是會讓消費者花錢又受氣。所幸，自從91年2月5日起正式施行[不動產經紀業管理條例]後，消費者已能獲得較有效的保障。 

    房屋仲介公司提供購屋人什麼服務呢？除了本身有充足的房屋案源可以銷售外，專責的經紀人也會依照客戶需求代尋合適的房屋，省卻購屋人四處奔波的時間與勞力；仲介公司同時提供各類不動產資訊，包括地區環境、產品介紹分析、行情資訊以及不動產相關稅務、購屋計畫的諮詢；更重要的是，房屋交易過程複雜，風險亦多，專業的房屋仲介公司不僅可以為購屋人處理購屋前後過戶、貸款事宜，也能保障交易過程的安全。此外，不少仲介公司還提供購屋後的漏水保固、清潔搬家及裝潢等資訊。

答:在宜蘭、桃竹、花東或是高雄縣，買農地蓋別墅，是許多人一圓退休夢想的起點，尤其有交通建設利多的宜蘭，農地價格已大漲。宜蘭冬山河旁，除著名的風車外，也越來越有歐洲的浪漫風情。售農地，配建的廣告，更是放眼可見。宜蘭農地平均從每坪5千元，已炒到每坪1萬元至1萬2千元。目前最流行買農地蓋別墅的地點，除了有北宜高通車利多的宜蘭外，還有隨著高鐵炒高行情的桃園和新竹，另外就是以觀光取勝的花蓮。

現在也流行一百天蓋別墅的鋼構健康住宅，鋼構住宅三個月就可以完工，而且高張力鋼板彈性佳，耐震；無焊接表面，加上可阻隔溫度的斷熱、斷冷材質，兩層60坪的房子，總重量不會超過35噸，結構輕，不會因笨重倒塌，是快速圓夢的健康住宅，目前正在花東、宜蘭等地流行。不過鋼構住宅造價不便宜，依外壁材好壞有三種不同等級，最差的每坪四萬八，一般五萬九，最豪華六萬八，跟RC比起來大約貴兩成左右，但因為安全、通風、健康又有流線型造型，是不少夢幻別墅採用日式、歐式風格的新作法。竹科南邊竹北市一帶，還有高雄縣橋頭鄉，也都是流行買農地蓋別墅的區域。竹北市是因為科技新貴，橋頭鄉因為被高雄大學包圍，是完全沒有工業區的住宅新市鎮，這些都會區邊緣，擁有比較大的農地，空氣清新，交通還可以的地點，也吸引不少退休族提早布局。

答:農業使用包括設施型之使用及土地利用型之使用，故於前開農業使用之定義即有「實際供農作、森林、養殖、畜牧」之使用及「設置相關之農業設施」之使用；「農舍」則係為協助農民就近照顧其農地，並解決其居住問題，而允許其於自有農地之一定面積範圍興建之建築物。

有關「農業設施」之定義，因都市土地或非都市土地之適用法規不同，對該設施有不同之名稱；且非都市土地因設施性質、用途之不同，更有多種不同之設施名詞，但均屬農業發展條例所定義農業之範圍，且為農業經營所必須之設施，為實際執行有明確依據，爰引用各相關法規內有關之名稱，於辦法中明列，以示周全，並符合母法規定，該等法規包括都市計畫法施行細則、非都市土地使用管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、台北市土地使用分區管制規則等。

答:

1.農業發展條例 18 條本條例89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣市主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。

答:民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，依上揭規定，如買賣之房屋有未到期租約存在，買受人應承受前已存在之租賃契約至契約期滿，而承租人應改向買受人繳納租金。至於承租人所支付押金，現實務見解認為如出賣人未將押金隨同移轉予買受人，則於租約期滿時，承租人應向出賣人請求返還押金，而非買受人。

答:按屋主與甲買主訂立房屋買賣契約後，就同一房屋又與乙買主訂立內容相同之買賣契約，稱為「一屋二賣」，依據債權契約之相對性，賣方與乙買主所訂買賣契約，其效力並不影響甲買主契約之效力，然因房屋只有一棟，賣方如就乙買主之契約為履行，甲買主即無法取得該屋，反之，賣方如就甲買主之契約為履行乙買主即無法取得該屋。
　　於此種情形，未能取得房屋產權之甲買主或乙買主得依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除買賣契約並向屋主請求損害賠償。此際，屋主若是故意欺瞞，企求不法利益，尚有可能成立刑法第三百三十九條之詐欺取財罪。